Ceny mieszkań w Polsce – jak się kształtują?

Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego nie pozostawiają wątpliwości – mieszkania w Polsce są rekordowo drogie i nic nie zapowiada spadku cen na rynku nieruchomości w ciągu najbliższych kilku lat. Jak kształtują się zatem ceny mieszkań w Polsce? Jaka jest przeciętna stawka za metr powierzchni mieszkalnej w największych miastach w naszym kraju?

Ceny mieszkań w Polsce rekordowo wysokie

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa od kilku lat prawdziwą hossę. Po załamaniu w okolicach 2010 roku obecnie można mówić o wciąż rosnących cenach mieszkań. Polska na tle innych gospodarek europejskich zdecydowanie się pod tym względem wyróżnia.

Ceny nieruchomości w Polsce z ostatnich kilku lat opublikował Narodowy Bank Polski. Na tej podstawie wyliczono, że mieszkania jeszcze nigdy nie były aż tak drogie. Właściwie w każdym z największych miast w kraju w 2019 roku notowane były rekordowe ceny mieszkań.

Analiza danych NBP, dokonana przez HRE Investments, wskazuje, że w IV kwartale 2019 roku mieszkania podrożały o 7,8 proc. w stosunku do tego samego okresu 2018 roku. Wykres z 5 ostatnich lat, obejmujący czas od I kwartału 2014 roku do IV kwartału 2019 roku, pokazuje, że od III kwartału 2016 roku radykalnie zdrożały używane lokale mieszkalne w 7 miastach w naszym kraju.

Ceny mieszkań – raport na koniec 2019 roku

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP z końca 2019 roku pozwala na zobrazowanie cen mieszkań w największych polskich miastach i ich zmiany na przestrzeni ostatniego roku. Gdzie znajdują się najdroższe nieruchomości w Polsce? Najwyższą przeciętną cenę transakcyjną za nowe mieszkania w IV kwartale 2019 roku płacono w:

  • Warszawie – 9476 zł za mkw., drożej o 11 proc. rok do roku,
  • Gdańsku – 8585 zł za mkw., drożej o 8 proc. rok do roku,
  • Krakowie – 8244 zł za mkw, drożej o 15 proc. rok do roku.

Największy wzrost cen nieruchomości w Polsce na koniec 2019 roku nastąpił w przypadku mieszkań zlokalizowanych w Katowicach – wyniósł 18 proc. w stosunku do poprzedniego roku.

Podobnie kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości wtórnych, tj. z drugiej ręki. Takie mieszkania również drożeją, a najbardziej w takich miastach jak:

  • Warszawa – 9301 zł za mkw, wzrost o 11 proc. rok do roku,
  • Gdańsk – 8268 zł za mkw, wzrost o 12 proc. rok do roku,
  • Kraków – 7414 zł za mkw, wzrost o 11 proc. rok do roku.

Co ciekawe, o 23 proc. podrożały w ciągu ostatniego roku mieszkania z rynku wtórnego w Zielonej Górze – za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej trzeba zapłacić w tym mieście 4547 zł. Jednocześnie najtańsze mieszkania w Polsce wśród największych miast z rynku wtórnego dostępne są w Kielcach, gdzie średnia cena za mkw kształtuje się na poziomie 4453 zł.

Wielka płyta wraca do łask

Wiemy już, że o ponad 7 proc. w skali roku wzrosły ceny mieszkań w Polsce, biorąc pod uwagę przeciętną cenę transakcyjną. Jednocześnie wzrost ten był jeszcze większy, bo o 12,8 proc., jeśli weźmiemy pod uwagę odczyt tzw. indeksu hedonicznego, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które w rzeczywistości kupujemy mieszkania na największych rynkach miejskich, ale też jakość tychże lokali.

Odczyt ten dla analityków rynku mieszkaniowego w Polsce był zaskakujący, ponieważ wydawać by się mogło, że Polacy wolą kupować nowe mieszkania lub mieszkania w nowoczesnym budownictwie mieszkaniowym. Wiadomo jednak, że chętnie kupujemy lokale o niższym standardzie, w blokach z wielkiej płyty, w wieżowcach budowanych jeszcze w czasach PRL-u.

Tańsze mieszkania, również te pochodzące od deweloperów, kupujący mogą znaleźć w dzielnicach położonych daleko od centrum miast lub na obrzeżach. Nie są to lokale w ścisłym centrum, ani w luksusowych lokalizacjach. Jednak rekompensuje to ich cena i większa powierzchnia. Minusem zakupu mieszkania na przedmieściach jest zwykle konieczność dojazdów do pracy, szkoły, przedszkola czy sklepu.

Czy mieszkania stanieją? Nic podobnego!

Ceny mieszkań spadają – takich komunikatów oczekują wszyscy ci kupujący, którzy w najbliższym czasie będą chcieli zainwestować w mieszkanie. Jednak prognozy nie są dla nich łaskawe. Według danych serwisu RynekPierwotny.pl z początku 2020 roku średnia cena metra kwadratowego nowego lokalu mieszkalnego w Warszawie przekroczyła już barierę 10 tys. zł.

Prognoza cen mieszkań w Polsce stworzona przez ekspertów rodzimego rynku nieruchomości pokazuje, że nie ma mowy o załamaniu sprzedaży. Deweloperzy realizują nowe inwestycje, rosną płace, a przy tym nadal utrzymywane są przez Radę Polityki Pieniężnej bardzo niskie stopy procentowe. Rynek deweloperski w Polsce rozwija się, co wpływa na większy wybór mieszkań z pierwszej ręki.

Na jakiej podstawie eksperci twierdzą, że będą rosły ceny mieszkań? Prognozy oparte są na wielu przesłankach. Istnieje wyraźna zależność pomiędzy poziomem płac a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym to pensje rodaków w największym stopniu wpływają na przeciętny koszt nabycia mieszkania lub domu. Na przykład w województwie pomorskim współzależność dochodów i cen nieruchomości jest obecnie historycznie najwyższa i wynosi 97 proc., biorąc pod uwagę dane od 2010 do końca 2019 roku. Jak będzie kształtował się dalej nasz rodzimy rynek nieruchomości? Prognozy pokazują, że z dużym prawdopodobieństwem ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6–7 proc. w skali roku, co odpowiada wzrostowi płac prognozowanemu przez Narodowy Bank Polski.

Istnieje wiele zagrożeń dla takiej prognozy rynku nieruchomości. Może ona nie znaleźć pokrycia w rzeczywistych cenach mieszkań w Polsce, jeśli znacznie pogorszy się koniunktura rynkowa albo wystąpi nadmierne nasycenie rynku nieruchomości. Problemem może być też ewentualne zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych, choć wprowadzenie przed kilku laty obowiązkowego, 20-procentowego wkładu własnego na kredyt na mieszkanie nie wywołało takich skutków. Jeśli jednak zdarzy się coś nieprzewidzianego, odczuje to rynek nieruchomości, a mieszkania będą tanieć.

Po zakupie nieruchomości niemal koniecznością, na którą decyduje się już 80 proc. Polaków jest ubezpieczenie mieszkania. Taka ochrona zabezpieczy właściciela nieruchomości przed ponoszeniem kosztów naprawy szkód, które są efektem zdarzeń opisanych w ogólnych warunkach ubezpieczenia. 

Źródła: 

https://www.muratorplus.pl/biznes/raporty-i-prognozy/ceny-mieszkan-w-2018-r-nowe-mieszkania-mocno-podrozaly-gdzie-ceny-mieszkan-wzrosly-najbardziej-aa-BJAZ-hHVK-d4wc.html

https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-w-polsce-rosna-lata-wyrzeczen-i-srednia-pensja-to-za-malo-6476836634400897a.html