Jak sprzedać mieszkanie? Poradnik sprzedaży krok po kroku

Sprzedaż domu lub mieszkania to wieloetapowy proces, który niejednego może przyprawić o ból głowy. Bez wątpienia kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, są o wiele bardziej skomplikowane niż wtedy, gdy w procesie tym korzystasz z pomocy pośredników. Agenci nieruchomości mogą wyręczyć Cię w wielu działaniach, o których być może nie miałeś pojęcia. Jeśli jednak wolisz uniknąć płacenia prowizji pośrednikowi, musisz się dobrze przygotować i uzbroić w cierpliwość.  Skorzystaj z naszego poradnika i dowiedz się, jak korzystnie, szybko i bezpiecznie sprzedać mieszkanie.

Zastanów się, dlaczego wystawiasz mieszkanie na sprzedaż

Po pierwsze zastanów się, czemu właściwie ma służyć sprzedaż mieszkania? Być może zależy Ci na szybkim wzbogaceniu się, a może wolisz uzyskać konkretną kwotę? Sprzedajesz mieszkanie, bo potrzeba ci gotówki, czy może po prostu chcesz pozbyć się niepotrzebnej Ci już nieruchomości? Odpowiedz sobie również na pytanie, jakie oczekiwania masz względem kupującego?  Wolisz, by za nieruchomość zapłacił on ze środków własnych, czy może z kredytu? Każda z tych decyzji będzie miała niebagatelny wpływ na czas sprzedaży.

Jeśli potrzebujesz gotówki „na już”, to pewnie będziesz bardziej skłonny do podjęcia negocjacji cenowych z kupującym niż wtedy, kiedy ze sprzedaży chcesz uzyskać dokładnie taką kwotę, na jakiej Ci zależy.  Jeśli chcesz, by kupujący sfinansował zakup z własnych środków, to pewnie trudniej będzie Ci znaleźć odpowiedniego nabywcę, ale z drugiej strony transakcja przebiegnie szybciej, bo nie wymaga zawarcia umowy kredytowej. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, w którym akurat mieszkasz, musisz też rozważyć, jak szybko będziesz w stanie zwolnić nieruchomość po jej zakupie.

Chcę sprzedać mieszkanie – o czym jeszcze muszę pamiętać?

Zanim opublikujesz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, musisz jeszcze dokładnie przyjrzeć się dokumentacji. To etap, o którym pamięta niewielu właścicieli nieruchomości, a szkoda. Wcześniejsze przygotowanie dokumentacji zdecydowanie skraca kolejne etapy związane ze sprzedażą. Jakie dokumenty są potrzebne, jeśli decydujesz się na sprzedaż domu lub mieszkania? Przede wszystkim te, które potwierdzają Twoje prawo własności do lokalu, jak np. akt notarialny mieszkania.  Zawarte w nich postanowienia mogą mieć decydujący wpływ na to, czy w ogóle będziesz mógł wystawić mieszkanie na sprzedaż. 

Może się bowiem zdarzyć, że nieruchomość będzie miała kilku współwłaścicieli. Niekiedy w dokumentach potwierdzających nabycie prawa do nieruchomości znajduje się również klauzula służebności, jak np. umowa dożywocia. To również może zniechęcić kupującego do zakupu mieszkania. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, które wynajmowałeś lub dostałeś jako darowiznę, sprawdź, ile osób jest w nim zameldowanych. Kupujący może mieć bowiem problem z późniejszym wymeldowaniem lokatora.

Dowiedz się również, jakie inne dokumenty będą Ci potrzebne do sprzedaży. Może być to np.

  • akt notarialny nabycia mieszkania,
  • wypis z księgi wieczystej,
  • zaświadczenia wydane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową,
  • potwierdzenie opłacania rachunków za media oraz podatku od nieruchomości,
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłatach.

Pamiętaj również, że szybciej sprzedaje się mieszkania własnościowe, niż mieszkania spółdzielcze własnościowe, które często nie mają założonej księgi wieczystej.

Oprócz dokumentacji musisz także sprawdzić stan techniczny sprzedawanej nieruchomości. Mowa tu nie tylko o instalacjach, ale również o stanie ścian, fundamentów czy dachu. Jeśli w mieszkaniu lub domu występują wady, o których nie poinformujesz kupującego, ponosisz odpowiedzialność z tytułu rękojmi. W takiej sytuacji nabywca może domagać się od Ciebie usunięcia wady, obniżenia ceny sprzedawanego lokalu, lub też odstąpić od umowy zakupu. Rękojmię możesz wyłączyć lub ograniczyć, jeśli sprzedajesz mieszkanie jako osoba fizyczna, ale jeśli nabywca dowiedzie, że wadę zataiłeś celowo, to wówczas takie wyłączenie nie będzie skuteczne w świetle przepisów prawa.  

Oszacuj cenę nieruchomości

Sprzedaż mieszkań bez pośredników jest o tyle trudna, że to właściciel musi oszacować cenę nieruchomości. Tu często w grę wchodzą emocje i sentymenty, którym uleganie może prowadzić do znacznego zawyżenia ceny nieruchomości. Jak zatem dobrze oszacować wartość nieruchomości? Najprościej przeanalizuj rynek i sprawdź, za jaką kwotę sprzedawane są mieszkania spełniające podobne kryteria. Określenie, jaka powinna być cena sprzedaży mieszkania, nie jest łatwe także dlatego, że wymaga pogodzenia sprzecznych interesów. Z jednej strony właściciela nieruchomości, który będzie chciał zarobić jak najwięcej, zaś z drugiej kupującego, który będzie chciał jak najtaniej kupić daną nieruchomość.  

Zdecyduj, jak i gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż

Kolejny ważny aspekt związany ze sprzedażą mieszkań bezpośrednio to decyzja, gdzie powinna zostać zamieszczona oferta sprzedaży lokalu lub domu. Najczęściej takie oferty są publikowane na portalach i serwisach internetowych, co pozwala szybko dotrzeć do dużej ilości osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Niektóre z tych stron wymagają jednak rejestracji oraz pobierają opłaty za publikację oferty. Informację o tym, że chcesz sprzedać mieszkanie, możesz także zamieścić w mediach społecznościowych, zachęcając swoich znajomych do udostępnienia ogłoszenia. Niektórzy wywieszają również informację o sprzedaży na tablicach ogłoszeń, czy w formie banneru reklamowego na balkonie nieruchomości. Istnieją różne techniki sprzedaży nieruchomości, ale najlepiej zdaj się na intuicję.

Jeśli wiesz już, gdzie zamieścić ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości bezpośrednio, przygotuj atrakcyjny opis lokalu. Zawrzyj w nim informację o atutach mieszkania – lokalizacji, powierzchni, układzie pomieszczeń i obiektach, które znajdują się w sąsiedztwie. Wykonaj także zdjęcia, które pozwolą ocenić kupującemu atrakcyjność mieszkania. Zadbaj jednak, by fotografowane pomieszczenia były uporządkowane, a zdjęcia dobrej jakości. W ogłoszeniu napisz również, w jakiej formie i w jakich godzinach mogą się z tobą kontaktować osoby zainteresowane zakupem.

Kolejny etap to publikacja oferty. Rynek nieruchomości charakteryzuje się wysoką podażą, dlatego być może będziesz musiał rozważyć promocję swojego ogłoszenia. Dzięki płatnej reklamie, jaką umożliwia wiele serwisów internetowych, szybciej i łatwiej dotrzesz do dużej liczby kupujących.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza – czy jest Ci potrzebna?

Prezentacja mieszkania to etap, podczas którego kupujący podejmuje negocjacje cenowe.  W ich trakcie warto omówić również wszelkie szczegóły związane ze sprzedażą – zarówno te dotyczące kupującego (np. jak ma on zamiar sfinansować zakup), jak i sprzedającego (np. kiedy nastąpi wydanie mieszkania po podpisaniu aktu notarialnego). Omówienie takich szczegółów na wstępie, zdecydowanie skróci czas związany z przygotowaniem umowy przedwstępnej.

Podejmując już ten temat, warto wyjaśnić, czym właściwie jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Postanowienia dotyczące tej kwestii zostały zawarte w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Spełnia ona zatem funkcję gwarancyjną, że sprzedający faktycznie sprzeda, zaś kupujący zakupi mieszkanie. Zalecane jest, by tego rodzaju umowa zawierała wszelkie istotne założenia, jakie znajdą się w ostatecznej umowie, w szczególności w zakresie przedmiotu i ceny sprzedaży lokalu. Gdy kupujący wpłaca zadatek lub zaliczkę, informacja o tym również powinna się znaleźć w takiej umowie. Jeśli nie wiesz, jak przygotować umowę przedwstępną, jej wzór z łatwością znajdziesz w internecie.

Podpisanie aktu notarialnego – co dalej?

Kolejnym krokiem, z jakim wiąże się sprzedaż mieszkania, jest podpisanie aktu notarialnego. Co do zasady prawo wyboru notariusza, u którego podpisany zostanie taki dokument, jest po stronie kupującego. Ważne jest jednak, by była to osoba rzetelna i kompetentna. Wszelkie niedopatrzenia mogą bowiem pociągać niekorzystne skutki – zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.  Będąc u notariusza omów wszelkie kwestie związane z opuszczaniem mieszkania – akt notarialny nie podlega uprawomocnieniu, więc kupujący z chwilą jego podpisania stanie się właścicielem nieruchomości. Inne formalności związane ze sprzedażą mieszkania to m.in. aktualizacja danych w księdze wieczystej, ubezpieczenie nieruchomości na nowego właściciela czy przepisanie mediów.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, czy sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa. Odpowiedź na to pytanie jest pozytywna, chociaż musisz wiedzieć, że czekają Cię dodatkowe formalności związane ze sprzedażą nieruchomości. Przede wszystkim będziesz musiał poprosić bank o zgodę na zawarcie takiej transakcji, a także uzyskać zaświadczenie na temat tego, jaka część kredytu pozostała do spłacenia. Musisz również zapytać o możliwość wcześniejszej spłaty zadłużenia i opłaty, jaką z tego tytułu pobierze bank.

Bardzo ważną kwestią jest wystąpienie o promesę, czyli obietnicę banku, że po dokonaniu spłaty kredytu wyda on zgodę na wykreślenie jego zapisu z księgi wieczystej. Promesa obowiązuje przez 30 dni, więc w czasie jej trwania należy podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Taka umowa może być sporządzona u notariusza, ale wówczas jej cena będzie wyższa, niż umowy przygotowanej samodzielnie.

Jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem? Kupujący na podstawie zaświadczenia wydanego z banku udzielającego hipoteki dokonuje przelewu na dwa rachunki. Pierwszym z nich jest rachunek banku, gdzie trafiają środki na spłatę kredytu. Dopiero nadwyżka ponad tę sumę jest przekazywana na rachunek sprzedającego. Po dokonaniu przelewu sprzedający zgłasza się do banku, by ten wydał mu zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia. Takie zaświadczenie trzeba następnie przedstawić w wydziale ksiąg wieczystych, by dokonać zmiany wpisu dotyczącego właściciela nieruchomości. Jeśli na zakup mieszkania uzyskałeś kredyt walutowy (np. we frankach), to podczas sprzedaży bank może dokonać przewalutowania zadłużenia po aktualnym kursie.

Sprzedaż mieszkania a podatek

O podatku musisz pamiętać, jeśli decydujesz się sprzedać mieszkanie, które kupiłeś w ciągu ostatnich 5 lat. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości (np. działki, mieszkania czy domu) przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, konieczne jest opłacenie podatku PIT ze stawką 19% liczonego od dochodu. Takie rozwiązanie prawne w korzystniejszej sytuacji stawia osoby, które zakupiły nieruchomość korzystając z kredytu, gdyż od kwoty, jaką za zakup zapłaci kupujący, mogą odliczyć koszty związane ze spłatą kredytu. W nieco gorszej sytuacji są osoby, które otrzymały mieszkanie w drodze darowizny. Wówczas nie występują żadne koszty, które można by odliczyć od przychodu.

Rozliczenie sprzedaży mieszkania z fiskusem jest bardzo ważne. Jeśli nie zrobisz tego w terminie, możesz oprócz podatku zapłacić także odsetki. Podatku od sprzedaży mieszkania, które nabyłeś w ciągu ostatnich 5 lat, nie będziesz musiał płacić, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Koszty związane z zakupem mieszkania poniesie także jego nabywca. Będzie on bowiem musiał odprowadzić do fiskusa podatek PCC (od czynności cywilno-prawnych), którego wysokość wynosi 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.

Źródła:

https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-podatek-pcc-od-zakupu-mieszkania-ile-wynosi-i-co-zawiera

https://www.freedom-nieruchomosci.pl/blog/porady/jak-sprzedac-mieszkanie-poradnik/

https://www.totalmoney.pl/artykuly/369391,kredyty-hipoteczne,sprzedaz-mieszkania-z-kredytem-hipotecznym—czy-to-mozliwe,1,1