Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży?

Wartość mieszkania zmienia się w czasie i zależy od wielu czynników, m.in. tendencji na rynku nieruchomości, skomunikowania dzielnicy z innymi częściami miasta czy też stanu technicznego budynku, w którym dany lokal się znajduje. Oszacowanie wartości nieruchomości jest ważne w przypadku, gdy chcemy dokonać jej kupna lub sprzedaży, a także zaciągnąć kredyt hipoteczny. Jest także konieczne, jeżeli dany lokal stanowi przedmiot darowizny czy spadku bądź też należy do majątku, od którego ma zostać wypłacony zachowek. Wreszcie określenie wartości nieruchomości jest jednym z czynników, które wpływają na  jej amortyzację oraz ustalenie warunków ubezpieczenia domu lub mieszkania.

Wartość realna, odtworzeniowa i prognozowana – jak wycenić dom lub mieszkanie?

Wartość odtworzeniowa to parametr, który dotyczy nieruchomości ze stwierdzoną szkodą (powstałą np. w wyniku pożaru czy zalania). Kwota, jaką uzyskujemy w procesie szacowania tej wartości, ma pokrywać koszty doprowadzenia lokalu do stanu sprzed wystąpienia szkody. Obliczanie wartości odtworzeniowej jest dokonywane przede wszystkim w sytuacjach, gdy zażądamy wypłaty odszkodowania na mocy posiadanego ubezpieczenia nieruchomości. Dokonanie koniecznych napraw i remontów przed planowaną sprzedażą mieszkania wpływa na jego wartość rynkową. Zagadnienie wartości rynkowej nieruchomości zostanie przybliżone w dalszej części artykułu.

Wartość realną (rzeczywistą) mieszkania obliczamy poprzez pomniejszenie wartości odtworzeniowej o stopień zużycia technicznego danego obiektu. Parametr ten stosuje się do określenia wartości odszkodowania, kiedy zachodzi potrzeba skorzystania ze środków określonych w polisie ubezpieczenia domu. Wartość rzeczywista jest zwykle obliczana dla nieruchomości należących do starszego budownictwa, nowsze budynki są ubezpieczane na podstawie wartości odtworzeniowej.

Istnieje także kategoria tzw. wartości prognozowanej. Dotyczy domów i mieszkań znajdujących się w budowie lub w trakcie wykańczania. Jak oszacować wartość nieruchomości, która nie istnieje lub której ostateczny kształt nie jest jeszcze nadany? W takich wypadkach rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości stanu docelowego. Jeżeli staramy się o kredyt na zakup, budowę lub wykończenie takiego mieszkania czy domu, bank może zażądać przedłożenia kosztorysu planowanych prac. Istnieje również możliwość wykupienia ubezpieczenia budowy domu.

Wartość mieszkania jest określana na podstawie takich parametrów, jak: mury, elementy stałe i ruchomości domowe. Prawidłowe oszacowanie tego parametru przekłada się bezpośrednio na zyski lub straty z posiadanej nieruchomości. Przede wszystkim ma wpływ na kwotę ubezpieczenia mieszkania oraz jego amortyzacji. Przez amortyzację nieruchomości rozumiemy fundusz na pokrycie kosztów związanych ze zużywaniem środków trwałych. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które przed nabyciem były użytkowane przez minimum 60 miesięcy, stawka amortyzacji może wynosić nawet 10% wartości danej nieruchomości rocznie. Wartość nieruchomości jest również istotna przy dokonywaniu transakcji kupna/sprzedaży – w takich wypadkach posługujemy się wartością rynkową.

Wartość rynkowa nieruchomości – jak obliczyć jej kwotę?

Definicja wartości rynkowej pochodzi z art. 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wskazuje, że jest to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Z treści ustawy wynika jasno, że wartość nieruchomości w Polsce jest obliczana na dany moment, a co za tym idzie – może zmieniać się w czasie. 

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości? Należy się tu kierować tzw. średnią ceną rynkową, czyli medianą kwot, jakie w danym okresie (np. kwartale) można uzyskać za metr kwadratowy podobnych lokali w danej miejscowości. Jeżeli zastanawiamy się, jak wycenić nieruchomość w sposób precyzyjny i wiarygodny dla instytucji publicznych (sądów, urzędów), jedynym sposobem jest tu zwrócenie się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego. Skorzystanie z takiej usługi jest często wymagane w sytuacji, gdy dana nieruchomość stanowi np. przedmiot sporu sądowego, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby zatrudnić rzeczoznawcę w celach prywatnych. Osoba posiadająca takie uprawnienia po oględzinach danej nieruchomości sporządza dokument urzędowy, który oficjalnie potwierdza jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy może również określić wartość odtworzeniową nieruchomości oraz jej wartość katastralną. Zajmuje się także formułowaniem propozycji bankowo-hipotecznych. Należy pamiętać, że wycena mieszkania w celu uzyskania kredytu hipotecznego nie zawsze może być przez nas dokonana na własną rękę. Niektóre banki stawiają warunek, aby dokument tego typu został sporządzony przez wskazanego rzeczoznawcę. Banki, które akceptują operat własny, weryfikują dostarczone dokumenty pod kątem prawidłowości wyliczeń i często dokonują korekty oszacowanej wartości nieruchomości.

Ustawodawca określa, że oficjalny operat szacunkowy dotyczący wartości rynkowej domu czy mieszkania może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (np. zaciągnięcia kredytu hipotecznego) w okresie do 12 miesięcy od daty jego zatwierdzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy po upływie tego terminu rzeczoznawca majątkowy dokona potwierdzenia aktualności dokumentu na kolejny rok.

12 miesięcy to okres przewidziany przez polskie prawo jako maksymalny. Ile wynosi minimalny termin ważności wyceny domu czy mieszkania? Wiele zależy tu od interpretacji. Jeżeli oszacowanie wartości nieruchomości wynika z konieczności przedłożenia stosownego dokumentu w celu uzyskania kredytu hipotecznego, ocena aktualności tegoż dokumentu należy do banku. Przy wnioskach kredytowych z reguły przyjmowane są operaty szacunkowe sporządzone nie wcześniej niż sześć miesięcy wstecz (często są to nawet trzy miesiące).

Wartość a cena nieruchomości –  jak oszacować wartość domu lub mieszkania?

W sytuacji, gdy chcemy dokonać transakcji kupna/sprzedaży, nie ma konieczności korzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego. Jak samemu wycenić nieruchomość? Przede wszystkim przez kilka miesięcy (a najlepiej lat) przed planowaną sprzedażą warto śledzić tendencje na rynku. Jeżeli mieszkania w interesującej nas lokalizacji drożeją, możemy również pokusić się o podniesienie ceny wyjściowej naszego lokalu. Należy też brać pod uwagę następujące czynniki:

  • miasto lub miejscowość, w której znajduje się lokal,
  • położenie lokalu (atrakcyjne otoczenie, odległość od centrum, dostęp do komunikacji publicznej, bliskość instytucji publicznych i lokali handlowo-usługowych, plan zagospodarowania pobliskiego terenu),
  • metraż lokalu,
  • stan prawny lokalu (obciążenia hipoteczne, prawa służebności i użyteczności, współwłasność),
  • stan techniczny lokalu i/lub budynku,
  • cena rynkowa.

Jeżeli nie wiemy, jak oszacować wartość mieszkania, boimy się popełnić błąd lub zwyczajnie nie mamy na to czasu, a skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego wydaje nam się niepotrzebnym wydatkiem, warto zainteresować się rozwiązaniami, które oferuje nam nowoczesna technologia. W Internecie możemy znaleźć wiele kalkulatorów wyceny nieruchomości, które automatyzują nasze obliczenia, minimalizując ryzyko przeszacowania lub niedoszacowania wyniku. Oprócz tego istnieje wiele portali, które wiedzą, jak obliczyć wartość nieruchomości, i upubliczniają przykładowe wyceny nieodpłatnie, podając takie parametry analizowanych mieszkań, jak ich położenie, metraż, liczba pokoi, stan techniczny czy rok budowy. Dane są uzyskiwane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, z systemów transakcyjnych i/lub operatów szacunkowych. Bazując na przykładowych wyliczeniach, możemy poznać orientacyjną wartość naszej nieruchomości lub nieruchomości, której zakup rozważamy.

Rozwiązaniem pośrednim, pomiędzy skorzystaniem z pomocy rzeczoznawcy majątkowego a nieodpłatnym poszukiwaniem wyceny na własną rękę, jest zamówienie stosownej usługi w agencji nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez pośrednika nie będzie miał statusu dokumentu urzędowego (a co za tym idzie, nie przedłożymy go np. w banku), jednak z pewnością zostanie przygotowany w profesjonalny i wiarygodny sposób. Biura pośrednictwa nieruchomości mają dostęp do systemów transakcyjnych, a także ksiąg wieczystych, rejestrów cen oraz planów miejscowych. Zatrudnieni tam ludzie są zorientowani w bieżących trendach na rynku nieruchomości i przeprowadzają swoje analizy w oparciu o realne ceny sprzedaży. W przypadku, gdy zdecydujemy się na sprzedaż naszego domu lub mieszkania bądź na zakup konkretnej nieruchomości, mogą nam również pomóc w dopełnieniu wszystkich niezbędnych procedur. Agencje nieruchomości często pobierają prowizje wyłącznie od sfinalizowanych transakcji, dlatego też nie musimy się obawiać dodatkowych kosztów.

Kiedy już wiemy, jaka jest wartość rynkowa mieszkania, które wystawiamy na sprzedaż, warto zastanowić się nad ceną transakcyjną nieruchomości. Dobrą praktyką jest doliczenie 10% do kwoty, jaką finalnie chcemy uzyskać ze sprzedaży. Proponując potencjalnemu nabywcy nieco wyższą cenę, pozostawiamy sobie pole do negocjacji, które pozwoli nam wykazać, że jesteśmy otwarci i komunikatywni (a co za tym idzie – także wiarygodni). Kupujący również chętniej zdecyduje się na sfinalizowanie transakcji, jeżeli będzie miał świadomość, że udało mu się „utargować” bardziej atrakcyjne warunki. Jeżeli więc chcemy otrzymać za naszą nieruchomość 300 tys. złotych, najlepiej wystawić ogłoszenie z ceną 330 tysięcy. Takie rozwiązanie ma również tę zaletę, że jeżeli nie uda nam się znaleźć nabywcy w założonym czasie, możemy stopniowo obniżać cenę w ogłoszeniu i wciąż liczyć na to, że ostateczna kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania będzie dla nas satysfakcjonująca.

Jeżeli przygotowujemy się do sprzedaży (ewentualnie wynajęcia) domu lub mieszkania, warto zainteresować się również tematyką home stagingu. Pod tym pojęciem rozumiemy profesjonalne działania mające na celu podniesienie atrakcyjności mieszkania dla potencjalnego nabywcy. W zakresie pracy home stagera znajduje się dokonanie niewielkich z pozoru zmian, takich jak odświeżenie wyglądu mieszkania, zmiana układu mebli, wprowadzenie dekoracji itp., a następnie wykonanie profesjonalnych zdjęć i opatrzenie ich atrakcyjnym opisem. Tak przygotowane ogłoszenie (sprzedaży, wynajmu) są od ręki gotowe do zamieszczenia w Internecie. W ten sposób możemy podnieść wartość naszej nieruchomości nawet o 10% oraz skrócić czas potrzebny na znalezienie nabywcy nawet o 40%. Home staging to usługa, którą często oferują agencje nieruchomości w ramach swojego pośrednictwa w transakcjach kupna/sprzedaży i wynajmu. Jednak coraz więcej firm zajmuje się taką działalnością niezależnie, np. rozszerzając ofertę swojego studia fotograficznego. Olbrzymią zaletą home stagingu jest również fakt, że jego główną ideą jest działanie niskokosztowe.