Kupno mieszkania – jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Jedną z najważniejszych inwestycji, jakie podejmuje większość z nas choć raz w swoim życiu, jest kupno swojego własnego M. Jak kupić mieszkanie i o czym powinniśmy pamiętać przy realizacji formalności z tym związanych? Jak bezpiecznie kupić mieszkanie za gotówkę lub na kredyt pozyskany z banku? Przedstawiamy całą procedurę zakupu krok po kroku.

Poszukiwania wymarzonego mieszkania

Pierwszym krokiem, jaki prowadzi do zakupu mieszkania jest znalezienie takiej oferty sprzedaży nieruchomości, która spełni wszystkie nasze oczekiwania. Trzeba je więc określić, by móc przystąpić do przeszukiwania propozycji. Musimy odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań:

·   Gdzie chcemy kupić mieszkanie – w jakim mieście, na jakiej dzielnicy?

·   Jaki rynek nieruchomości bierzemy pod uwagę – nowe mieszkania od deweloperów czy też używane, z tak zwanej drugiej ręki?

·   Jakie cechy ma nasze idealne mieszkanie – jaką powinno mieć ono powierzchnię, ilość pokoi, na jakiej kondygnacji budynku ma się znajdować, jakie ma być rozmieszczenie okien względem stron świata?

·   Jaki ma być standard nieruchomości – czy ma to być mieszkanie nowe, do własnej aranżacji, używane do remontu lub po remoncie, z wyposażeniem czy bez?

To tylko wybrane pytania, które pozwalają na zawężenie kryteriów poszukiwania. Musimy też wiedzieć, że nieco innych formalności trzeba dopełnić przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego od dewelopera, a innych przy zakupie na rynku wtórnym.

Gdzie szukać mieszkania?

Wiedząc już, jakie mieszkanie najbardziej by nas interesowało, możemy zacząć przeglądać portale internetowe i gazety w poszukiwaniu konkretnych nieruchomości. Zawężenie kryteriów wyszukiwania w portalach ogłoszeniowych zaoszczędzi nam czasu. Możemy też skorzystać z usług pośredników nieruchomości, którzy sami gromadzą oferty sprzedaży mieszkań. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, agent pobierze prowizję naliczaną z reguły od ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości, choć są i takie agencje, w których stawka za pośrednictwo ustalana jest z góry. Pośrednik może pobrać prowizję tylko od sprzedającego albo zarówno od niego, jak i kupującego.

Sfinansowanie inwestycji w mieszkanie

Bardzo ważnym etapem kupowania nieruchomości jest zastanowienie się, w jaki sposób chcemy sfinansować całą inwestycję?  Jak najlepiej kupić mieszkanie? Najmniej formalności wiąże się z zakupem za gotówkę, ale 2/3 wszystkich mieszkań nabywanych w Polsce w 2019 roku było, choć częściowo finansowanych ze środków pochodzących z kredytów bankowych.

Do sfinansowania zakupu mieszkania można wykorzystać:

·   środki własne,

·   kredyt hipoteczny,

·   kredyt gotówkowy,

·   dofinansowanie z różnych programów.

Jedną z najczęściej wybieranych opcji jest zakup mieszkania na kredyt hipoteczny – złotówkowy,  walutowy czy waloryzowany. Obecnie banki na ogół udzielają klientom kredytów hipotecznych w walucie polskiej. Żeby taki kredyt mógł zostać przyznany, konieczne jest spełnienie przez potencjalnych kredytobiorców kilku ważnych wytycznych banków. Wśród nich wymienia się posiadanie:

·   odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej,

·   dobrej historii kredytowania w BIK,

·   wkładu własnego na kredyt lub ustanowienie akceptowalnych zabezpieczeń spłaty.

Podstawową formą zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Zdolność kredytowa klienta jest rozumiana jako zdolność do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami i innymi opłatami. Kształtują ją nasze dochody, a pomniejszają wszelkie zobowiązania finansowe, jakim musimy sprostać co miesiąc. Banki obowiązkowo sprawdzają przy wnioskowaniu klientów o kredyt hipoteczny historię ich kredytowania w BIK – Biurze Informacji Kredytowej. Zła historia, która wskazuje na opóźnienia w spłacie zobowiązań, powoduje, że bank nie będzie skłonny do podjęcia ryzyka udzielenia kredytu hipotecznego klientowi, który okazał się w przeszłości nierzetelnym kredytobiorcą.

Od 2017 roku banki obowiązkowo, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), muszą żądać od klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny co najmniej 20‑procentowego wkładu własnego. Mogą więc udzielać kredytów z LtV w wysokości 80 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Pozostałą część powinniśmy mieć w formie oszczędności czy środków na lokatach i kontach oszczędnościowych. Warto podkreślić, że część banków jest skłonna udzielić kredytu z mniejszym wkładem własnym, wynoszącym tylko 10 proc. wartości nieruchomości, ale pozostałą, brakującą część wkładu klient musi zabezpieczyć w inny sposób, np. poprzez wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Banki niejednokrotnie w takiej sytuacji mogą podnieść marżę kredytową, co skutkować będzie wyższym oprocentowaniem zobowiązania.

Najlepiej jak najwięcej zaoszczędzić na mieszkanie, ponieważ w takiej sytuacji będziemy mieć bardzo dobrą pozycję negocjacyjną w banku i zakup mieszkania na kredyt będzie łatwiejszy. Jak zaoszczędzić na mieszkanie? Można odkładać stałą kwotę co miesiąc na konto oszczędnościowe albo spróbować zainwestować posiadany kapitał w bezpieczne instrumenty rynku finansowego, np. w instrumenty dłużne, jakimi są obligacje skarbowe emitowane przez Skarb Państwa. Oszczędności zbudują nasz wkład własny i zmniejszą kredyt hipoteczny, o który musimy się starać dla realizacji inwestycji w nieruchomość. Wtedy możemy zaciągnąć zobowiązanie na krótszy czas i szybciej doprowadzić do momentu, w którym mieszkanie stanie się naszą własnością.

Umowa ze sprzedającym na początek

W zależności od tego, czy realizujemy zakup mieszkania od dewelopera, z rynku pierwotnego czy zdecydowaliśmy się na ofertę z rynku wtórnego, inne kroki powinniśmy podjąć przy rozpoczynaniu formalności związanych z nabyciem nieruchomości.

Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego i chęci sfinansowania całej inwestycji z wykorzystaniem kredytu hipotecznego dobrym pomysłem będzie podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym. To umowa, której przedstawienie w banku wraz z wnioskiem kredytowym będzie konieczne, a z drugiej strony pozwoli w pewien sposób zarezerwować nieruchomość. Jeśli bank nie wyda pozytywnej decyzji kredytowej, umowa przedwstępna będzie zerwana bez ponoszenia z tego tytułu konsekwencji, nawet jeśli wiązała się ona z uiszczeniem zadatku na rzecz kupującego. W umowie przedwstępnej kupna mieszkania powinny znaleźć się takie informacje jak:

·   oznaczenie stron umowy – sprzedającego i kupującego mieszkanie,

·   data i miejsce zawarcia umowy,

·   przedmiot sprzedaży,

·   cena sprzedaży,

·   termin zawarcia umowy ostatecznej zakupu nieruchomości,

·   wskazanie zaliczki lub zadatku, jeśli został wpłacony.

Zadatek jest taką formą przedpłaty, która na wypadek niedotrzymania warunków umowy przez jedną ze stron umowy przedwstępnej rekompensuje poniesione przez nią straty.

Jeśli zaś chcemy kupić nowe mieszkanie, pochodzące z rynku pierwotnego, od dewelopera, powinniśmy podpisać umowę rezerwacyjną. Nie jest to obowiązkowe, ale stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy. Umowę rezerwacyjną podpisuje się przed dopełnieniem wszelkich formalności związanych z kupnem mieszkania, a więc przed rozpoczęciem kompletowania pełnego zestawu dokumentów czy przed ubieganiem się o kredyt hipotecznych. Tego rodzaju umowa daje nam gwarancję, że deweloper nie sprzeda upatrzonego przez nas mieszkania komu innemu. W umowie rezerwacyjnej jako nabywcy deklarujemy, że kupimy określony lokal i zwykle musimy wpłacić na konto dewelopera przedpłatę w postaci zaliczki lub zadatku. Deweloper z kolei w umowie rezerwacyjnej zobowiązuje się do wyłączenia danego lokalu ze swojej bieżącej oferty sprzedaży.

Po umowie rezerwacyjnej przychodzi czas na podpisanie z deweloperem umowy deweloperskiej. Jej celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy przyrzeczonej i jest ona elementem zabezpieczającym całą transakcję handlową. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości oraz do przeniesienia praw własności na kupującego. W umowie powinien koniecznie znaleźć się zapis o tym, kiedy zostanie spisana umowa przyrzeczona. Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Zakup mieszkania na kredyt – krok po kroku

Kiedy mamy już podpisaną umowę przedwstępną lub umowę rezerwacyjną na zakup mieszkania, a chcemy sfinansować inwestycję z wykorzystaniem kredytu, to powinniśmy rozpocząć procedurę wnioskowania o zobowiązanie w wybranym banku. Warto porównać ze sobą różne oferty kredytów hipotecznych, by wybrać taki, który pociągnie za sobą możliwie jak najniższe koszty. W tym celu sprawdzajmy głównie RRSO, czyli Roczną Rzeczywistą Stopę Oprocentowania kredytów o takich samych parametrach w różnych instytucjach.

Po wybraniu oferty, pora zgromadzić i złożyć w banku wszystkie wymagane dokumenty. Podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania będzie wniosek, który powinien być złożony na formularzu bankowym. Do wniosku zwykle musimy dołączyć:

·   dokument tożsamości, głównie dowód osobisty i inny dokument ze zdjęciem,

·   dokumenty finansowe, potwierdzające zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy,

·   wycenę kupowanej nieruchomości,

·   umowę przedwstępną kupna mieszkania lub umowę rezerwacyjną,

·   opinię rzeczoznawcy.

Lista dokumentów w każdym banku może być inna, ale na ogół banki żądają od potencjalnych kredytobiorców złożenia powyższych zaświadczeń. Do dopełnienia formalności potrzebne mogą być też: dowód wniesienia wkładu własnego na kredyt, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wyrys z ewidencji gruntów, a także wypis z KRS dewelopera przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

Bank po złożeniu przez nas wszystkich wymaganych dokumentów przeprowadza proces kredytowy, wylicza naszą zdolność kredytową i na podstawie scoringu BIK-u podejmuje ostatecznie decyzję o tym, czy udzielić nam zobowiązania czy też odmówić tej formy finansowania nieruchomości. Jeśli decyzja będzie pozytywna, zostaniemy zaproszeni do banku na podpisanie ostatecznej umowy kredytowej.

Jeszcze kilka lat temu, kupując pierwsze mieszkanie, mogliśmy skorzystać z dopłat do rat kredytowych w ramach programu Rodzina na Swoim, a później z dofinansowania do wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Obecnie funkcjonuje jedynie program Mieszkanie Plus, który dotyczy mieszkań na wynajem z ewentualnym dojściem do własności.

Co powinniśmy sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Mając na uwadze to, że zakup mieszkania na kredyt hipoteczny to poważna inwestycja, która obciąży nasz budżet domowy na wiele lat, musimy wszystko gruntownie sprawdzić i przemyśleć. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego powinien być poprzedzony sprawdzeniem sytuacji finansowej dewelopera. W tym przypadku ponosimy bowiem ryzyko jego bankructwa. Sprawdźmy, czy nie ma on zaległości w wypłatach dla pracowników, czy regularnie płaci składki ZUS i podatki, a także czy w przeszłości realizował już inwestycje mieszkaniowe i w jakim standardzie były one wykończone. Warto zapoznać się m.in. ze stroną internetową dewelopera.

Podstawowym dokumentem, jaki powinniśmy sprawdzić przed przystąpieniem do zakupu jest księga wieczysta nieruchomości, gdzie znajdują się zapisy dotyczące obecnego właściciela gruntu, budynku mieszkalnego i jego przeznaczenia. Bardzo ważne z perspektywy kupujących są wpisy umieszczone w dziale II, III i IV księgi wieczystej. W dziale II znajdują się informacje o obecnym właścicielu. Powinna to być ta sama osoba lub osoby, które będą podpisywać z nami umowę kupna-sprzedaży. Kategorycznie nie można zawierać takich umów z kimś, kto nie jest właścicielem mieszkania.

Dla własnego bezpieczeństwa trzeba sprawdzić wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej. W dziale III znajdują się informacje o ograniczaniu praw związanych z nieruchomością, a w dziale IV możemy sprawdzić, czy na nieruchomości ciąży hipoteka – jaka i w jakiej wysokości. Z reguły obciążenie hipoteką nie wyklucza sprzedaży, ale musimy wiedzieć, czy dotyczy ona mieszkania, które kupujemy. Sprzedający powinien zobowiązać się do spłaty zobowiązania z pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży mieszkania.

Finalizacja zakupu mieszkania

Ostatnim krokiem przy inwestycjach mieszkaniowych jest podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości – zarówno jeśli chodzi o zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z koniecznością poniesienia przez nas dodatkowych wydatków. W przypadku nowych mieszkań będą to koszty związane z:

·   taksą notarialną,

·   założeniem księgi wieczystej online,

·   wpisem prawa własności,

·   wpisem o hipotece na rzecz banku, jeśli realizujemy zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego,

·   podatkiem PCC (od czynności cywilnoprawnych) w przypadku ustanowienia hipoteki.

Natomiast opłaty za zakup z rynku wtórnego są nieco wyższe i należy w nich uwzględnić dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych i ewentualnie prowizję dla agencji nieruchomości (np. 3 proc. wartości mieszkania), jeśli przy zakupie korzystaliśmy z takich usług. Koszty obsługi i finalizacji transakcji kupna mieszkania dochodzić mogą do kilkunastu tysięcy złotych. Podatek PCC wynosi 2 proc. wartości nieruchomości, ale w przypadku nowych lokali nie płaci się tego podatku. U dewelopera trzeba za to uiścić podatek VAT w wysokości 8 proc. dla lokali o powierzchni do 150 mkw lub 23 proc., jeśli powierzchnia jest większa.

Kiedy umowa przyrzeczona jest już podpisana, można dopełnić formalności w banku. Należy przede wszystkim obciążyć hipotekę nieruchomości wpisem w księdze wieczystej. Do czasu dokonania takiego wpisu kupujący płaci ubezpieczenie pomostowe. Pamiętajmy, że nieruchomość obciążona hipoteką musi być ubezpieczona, a bardzo często to bank przedstawi nam od razu ofertę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Możemy też samodzielnie znaleźć odpowiednie ubezpieczenie w wybranym towarzystwie.