Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – jak wygląda, co należy sprawdzić?

Odbiór mieszkania od dewelopera to bardzo ważny moment. I to nie tylko dlatego, że to ostatni etap, zanim dostaniemy klucze do własnego mieszkania, ale też chwila, kiedy możemy zweryfikować, czy wszystkie ściany, podłogi, okna czy instalacje elektryczne zostały wykonane w sposób prawidłowy i nie mają wad. Dlatego, zanim udamy się na spotkanie, warto dowiedzieć się, jak wygląda odbiór mieszkania i na co trzeba zwrócić szczególną uwagę. 

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – co to jest?

Według tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 r. zanim dojdzie do wydania lokalu lub domu nabywcy przez dewelopera, musi odbyć się jego odbiór techniczny. Co to oznacza? Deweloper udostępnia gotowy lokal kupującemu lub jego przedstawicielowi, aby ten sprawdził, czy stan nieruchomości jest zgodny z umową oraz szeroko pojętymi normami budowlanymi. Na odbiór techniczny można pójść samemu lub skorzystać z usług inspektora budowlanego. Wszystkie terminy i zasady odbioru mieszkania muszą być zawarte w umowie deweloperskiej. W trakcie odbioru sprawdza się nie tylko lokal, lecz także przynależące do niego pomieszczenia, takie jak garaż czy piwnica. Odbiór kończy się podpisaniem protokołu odbioru technicznego.

Tutaj warto wspomnieć, że odbiór mieszkania od dewelopera dotyczy tylko osób, które zakupiły mieszkanie, zanim deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku (czyli podpisały umowę deweloperską). W wypadku, gdy deweloper ma już prawo do użytkowania budynków – nie dochodzi do umowy deweloperskiej, zatem odbiór techniczny jest możliwy tylko, jeśli taki zapis znajdzie się w umowie kupna.

Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się do tego przygotować?

Po pierwsze, spotkanie z deweloperem powinno odbyć się w dzień, najlepiej w porze, kiedy światło słoneczne wpada do lokalu. A to dlatego, że wtedy najlepiej widoczne są wszystkie ewentualne usterki i niedociągnięcia. Na sam odbiór najlepiej przeznaczyć ok. dwóch godzin.

Po drugie, na spotkanie będą nam potrzebne dokumenty: umowa wraz z planem mieszkania oraz tzw. standard lokalu mieszkalnego lub domu, który obowiązkowo musi być dołączony do umowy deweloperskiej. Standard mieszkania jest dokumentem, w którym są zawarte podstawowe informacje dotyczące nabywanej nieruchomości, takie jak opis techniczny, określający zakres wykończenia i rodzaj użytych materiałów budowlanych, czy opis i zakres funkcjonowania poszczególnych instalacji. Im jest dokładniejszy, tym łatwiej nam będzie ustalić, czy zastany stan jest zgodny z umową.

Przed spotkaniem warto wynotować sobie najważniejsze normy budowlane oraz przeczytać kilkakrotnie umowę i standard mieszkania. 

Do skontrolowania wymiarów i pionów musimy też przygotować odpowiednie przyrządy, zatem warto zabrać ze sobą:

  • taśmę mierniczą lub dalmierz laserowy;
  • kątownik lub zwykłą ekierkę;
  • poziomicę do sprawdzania tynków i podłogi;
  • ciężarek na sznurku do sprawdzania pionów;
  • próbnik napięcia;
  • piłeczkę, która pomoże sprawdzić podłogi;
  • oprawki z żarówkami – aby sprawdzić, czy działa instalacja;
  • zapalniczkę do sprawdzenia, czy wentylacja działa;
  • piankę do golenia – jeśli będziemy kontrolować szczelność instalacji gazowej.

Zdecydowanie trzeba robić też zdjęcia – mogą być telefonem komórkowym, szczególnie wszystkim usterkom, plamom czy pęknięciom.

Odbiór mieszkania od dewelopera – kto w nim uczestniczy?

Zgodnie z ustawą przy odbiorze obowiązkowa jest obecność dewelopera oraz nabywcy mieszkania lub domu. W trakcie spotkania kupujący sprawdza zgodność lokalu z umową oraz wskazuje deweloperowi ewentualne usterki, które ten wpisuje do protokołu odbioru technicznego. Często z ramienia dewelopera w spotkaniu bierze udział przedstawiciel generalnego wykonawcy, który z reguły ma za zadanie naprawienie usterek, oraz przedstawiciele firm podwykonawczych lub producenckich, np. okien czy drzwi. Nabywcy może towarzyszyć wynajęty inspektor budowlany lub przedstawiciel.

Odbiór mieszkania, na co zwrócić uwagę?

Zanim wejdziemy do mieszkania, warto zwrócić uwagę czy wszystkie części wspólne są wykonane zgodnie z planem, elewacja korytarzy oraz podłogi nie mają pęknięć czy uszczerbków. Jakość wykonania budynku, w tym części wspólnych, także wpływa na eksploatację i wartość zakupionego lokalu.

Metraż mieszkania

Po wejściu do lokalu od razu weryfikujemy, czy rozkład mieszkania zgadza się z planem, następnie za pomocą metrówki bądź dalmierza laserowego mierzymy powierzchnię każdego pomieszczenia. Przyjmuje się, że różnica powierzchni nie powinna wynosić więcej niż 3 procent od pierwotnych planów. Informacja o dopuszczalnej różnicy powinna też być zapisana w umowie.

Podłogi

Przy pomocy poziomicy, a także piłki możemy sprawdzić, czy wylewki są proste. Powinny być gładkie, bez pęknięć ani śladów napraw. Wzdłuż ścian oraz pomiędzy pomieszczeniami muszą być szpary, tzw. dylatacje, które zapewniają prawidłową pracę podłogi. Należy pamiętać, że na balkonie powinien być zachowany spadek – tak by woda deszczowa mogła swobodnie spływać.

Pion ścian i roboty malarskie

Piony i kąty ścian sprawdzamy za pomocą poziomicy i kątomierza. Ściany i sufit powinny być równe, pozbawione wybrzuszeń i rys. Jeśli mamy ze sobą latarkę, warto dokładnie przyjrzeć się, czy na ścianach nie ma znamion napraw, a odcień koloru farby jest taki sam na całej ścianie. Należy też bardzo dokładnie sprawdzić miejsca w okolicy gniazdek, narożników, okien, parapetów wewnętrznych czy włączników – tam najczęściej zdarzają się ubytki. Jeśli mieszkanie znajduje się na ostatnim piętrze – szczególną uwagę trzeba zwrócić na sufit. Nie powinien mieć żadnych pęknięć, rys ani plam. Jakiekolwiek przebarwienia mogą świadczyć o zawilgoceniu – czego przyczyną może być źle wykonany dach.

Stolarka okienna i drzwiowa

Drzwi i okna powinny być czyste. Dokładnie trzeba obejrzeć, czy nie ma odprysków ani rys na szybach. Okna, drzwi wejściowe i balkonowe powinny łatwo się otwierać i uchylać, a otwarte na całą szerokość – nie powinny same się zamykać. Okna i drzwi powinny być też szczelne. Sprawdzimy to, wkładając kartkę we framugę i zamykając okna – gdy kartka nie wypadnie – okna są szczelne. Trzeba sprawdzić również parapety wewnętrzne i zewnętrzne. Na tych drugich powinien być zachowany odpowiedni spadek – tak by woda deszczowa nie wlewała nam się do mieszkania. Parapety wewnętrzne muszą być umieszczone co najmniej 10 cm od grzejnika. 

Jeśli drzwi wejściowe miały mieć atest – deweloper powinien dać nam odpowiedni certyfikat i gwarancję. W przypadku balkonu trzeba także sprawdzić stan i mocowanie balustrad.

Instalacja elektryczne

Po pierwsze, kontrolujemy ilość i rozmieszczenie punktów świetlnych oraz gniazdek. Następnie za pomocą próbnika napięcia weryfikujemy, czy jest w nich prąd. Oprawki z żarówkami wkładamy do każdego punktu świetlnego i zapalamy – w ten sposób zobaczymy, czy nie ma przepięć. Gdy któraś ze świetlówek zacznie migać lub wybije bezpiecznik – instalacja nadaje się do poprawki.

Instalacja gazowa

Jeśli zamontowana jest kuchenka, trzeba sprawdzić jej działanie oraz to, czy nie ulatnia się gaz. Na złączach można zastosować piankę do golenia – gdy na jej powierzchni pojawią się pęcherzyki – znaczy to, że gaz się ulatnia. Jeśli nie mamy zainstalowanej kuchenki, pozostaje tylko sprawdzenie zgodności przeprowadzenia rur gazowych według schematu.

Instalacja grzewcza

Sprawdzamy, czy kaloryfery i rury są położone zgodnie z planem, mają zamontowane podzielniki oraz są mocno przymocowane do ścian. Gdy jest sezon grzewczy, odkręcamy kurki i czekamy, aż kaloryfer zrobi się gorący lub ciepły. W lecie możemy tylko pokręcić zaworami, aby sprawdzić, czy łatwo się poruszają.

Wentylacja

Najprościej skontrolować ją przy pomocy zapalniczki – płomień przykładamy do otworu – gdy odchyla się w jego kierunku, oznacza to, że instalacja jest sprawna. Wbrew pozorom niedrożna wentylacja może powodować spore kłopoty, np. rozwinięcie się pleśni czy grzybów.

Instalacja kanalizacyjna i wodociągowa

Trzeba sprawdzić zgodność położenia rur ze standardem mieszkania oraz planem. Wypusty powinny być na tyle długie, aby można było do nich podłączyć armaturę. 

Multimedia

Obecnie przepisy nakazują deweloperowi doprowadzenie światłowodu oraz innych instalacji pozwalających na odbiór telewizji naziemnej, kablowej oraz telewizji satelitarnej. Wprawdzie przy odbiorze nie ma możliwości weryfikacji czy instalacja działa – aczkolwiek należy dopytać, czy została doprowadzona zgodnie z rozporządzeniem.  

Po dokładnym sprawdzeniu mieszkania należy również w podobny sposób skontrolować przynależne do mieszkania pomieszczenia: garaż, komórkę lokatorską, piwnicę lub miejsce postojowe – czy to na zewnątrz budynku, czy też we wspólnym garażu podziemnym.

Odbiór mieszkania od dewelopera – protokół odbioru technicznego

Wszystkie usterki i wady, jakie zostały znalezione podczas odbioru technicznego, należy bezwzględnie wpisać do protokołu – ponieważ tylko rzeczy w nim uwzględnione zostaną naprawione. Nie zgadzajmy się na ustne porozumienia, z racji tego, że może być później trudno wyegzekwować poprawki.

W protokole musi też być podana dokładna data, kiedy deweloper zobowiązuje się na dokonanie napraw wszystkich uchybień. W wypadku, gdy deweloper nie chce określić terminu naprawy wad lub uchyla się przed wpisaniem konkretnych usterek – nie powinniśmy podpisywać protokołu. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy w mieszkaniu znajdziemy poważne wady, które uniemożliwiają nam korzystanie z lokalu. Wtedy trzeba wyznaczyć kolejny termin odbioru technicznego, który będzie mógł zakończyć się podpisaniem protokołu.

Należy wiedzieć, że gdy znajdziemy jakiekolwiek usterki już po podpisaniu protokołu – zgodnie z prawem rękojmi możemy żądać ich naprawy lub rekompensaty. Na dochodzenie swoich praw mamy 5 lat od momentu odbioru mieszkania. Oprócz rękojmi przysługują nam także naprawy gwarancyjne takich elementów wyposażenia, jak drzwi czy okna. Deweloper powinien nam przekazać wszelkie gwarancje producenckie wraz z instrukcjami obsługi.

Odbiór mieszkania od dewelopera a przekazanie kluczy

Podpisanie protokołu nie jest równoznaczne z odebraniem kluczy. Najczęściej do przekazania kluczy dochodzi, kiedy zostaną usunięte wszystkie usterki. Nie należy się też się śpieszyć z odebraniem mieszkania – ponieważ od tej chwili będziemy też ponosić wszystkie koszty związane z użytkowaniem lokalu, jak czynsz czy opłaty za wodę i prąd. Należy pamiętać, że w momencie przekazania mieszkania musimy spisać stan liczników. Zatem może się zdarzyć, że deweloper będzie usuwał wady przez kolejny miesiąc – a my, nie mieszkając w lokalu, będziemy za niego płacić.

Zapis, na jakich zasadach i kiedy następuje przekazanie kluczy, znajdziemy w umowie deweloperskiej. Warto wiedzieć, że odkąd mamy klucze i mieszkanie jest naszą własnością, deweloper bez naszej zgody i wiedzy nie może wejść do mieszkania, a my od tej pory ponosimy ryzyko uszkodzenia lokalu.

Gdy wady zostały naprawione, a klucze mamy w kieszeni – warto zastanowić się nad polisą mieszkaniową. Wprowadzając się do nowego mieszkania, malujemy je, montujemy wannę, kuchenkę – urządzamy pokoje. Może się zdarzyć, że nasze działania spowodują szkody u sąsiadów. Ubezpieczenie mieszkania pozwoli na pokrycie ewentualnych szkód z odszkodowania. Polisa gwarantuje nam ochronę w razie różnych zdarzeń losowych. Ubezpieczenie można też rozszerzyć o ochronę przed stłuczeniem elementów szklanych. Urządzanie własnego mieszkania jest kosztowne, ale też dostarcza wielu emocji, dlatego warto przemyśleć sprawę polisy, tak by spokojnie zająć się planowaniem mieszkania.