Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi, jak go rozliczyć

Coraz więcej Polaków kupuje nieruchomości w celach zarobkowych. Każda osoba, niezależnie od tego, czy wynajmuje mieszkanie jako osoba prywatna, czy też w ramach prowadzonej przez siebie działalności, musi odprowadzać z tego tytułu podatek dochodowy do urzędu skarbowego. Ustawodawca, na mocy przepisów podatkowych, wprowadził kilka rozwiązań w zakresie opodatkowania najmu nieruchomości. Kiedy bardziej opłaca się stosować ryczałt, a kiedy opodatkować wynajem mieszkania według skali podatkowej? Jakie są plusy i minusy każdego z tych rozwiązań? Co grozi za unikanie obowiązku podatkowego? Przeczytaj nasz poradnik i sprawdź, która z form opodatkowania będzie najlepsza dla Ciebie.

Wynajem mieszkań – czy trzeba płacić podatek?

W świetle obowiązujących przepisów podatkowych przychód uzyskiwany z tytułu najmu nieruchomości wymaga opodatkowania. Na rynku nie brakuje jednak osób, które wynajmują mieszkania, nie odprowadzając podatku do urzędu skarbowego. Jeśli taka praktyka wyjdzie na jaw (np. w następstwie anonimowego donosu), podatnik naraża się na konsekwencje ze strony fiskusa. Po przeprowadzeniu kontroli urzędnicy skarbowi mogą wydać decyzję zobowiązującą podatnika do uregulowania należnego podatku wraz z odsetkami, a także nałożyć karę finansową przewidzianą w kodeksie karnym skarbowym. Wysokość tej kary zależy od tego, czy nieopodatkowany najem zostanie uznany za wykroczenie skarbowe, czy za przestępstwo. Kwalifikacja czynu do jednej z tych dwóch kategorii zależy od wartości uzyskiwanych dochodów. Aby uniknąć konieczności płacenia kary podatnik, który wynajmował mieszkanie, lecz nie odprowadzał z tego tytułu podatku, powinien zgłosić ten fakt do fiskusa w formie czynnego żalu. Wówczas urząd skarbowy naliczy tylko zaległy podatek i odsetki.

Najem prywatny a najem w ramach działalności gospodarczej

Rodzaj podatku od najmu, jaki możesz wybrać, zależy przede wszystkim od tego, czy wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna, czy też w ramach działalności gospodarczej. Prywatny wynajem nieruchomości może być opodatkowany na dwa sposoby: według skali podatkowej, gdzie stawka podatkowa wynosi 17% i 32% od dochodu, a także jako ryczałt od najmu ze stawką 8,5% i 12,5% od przychodu. Jeśli najem nieruchomości stanowi przedmiot działalności gospodarczej, podatnik może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub w ramach podatku liniowego ze stawką 19% od dochodu.

Sporną kwestią jest uznanie, kiedy najem mieszkania ma charakter prywatny, a kiedy należy go uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że działalnością gospodarczą jest działalność, która łącznie spełnia trzy przesłanki:

  • ma charakter zarobkowy,
  • jest prowadzona w sposób zorganizowany,
  • ma charakter ciągły.

O ile pierwsza z przesłanek w przypadku najmu mieszkania nie budzi wątpliwości, o tyle dwie kolejne kwestie nie są już tak oczywiste. Jeśli najem ma charakter nieregularny i nie jest prowadzony w sposób zorganizowany, to działalność może być uznana za najem prywatny. Jeżeli jednak najem wiąże się z nawiązaniem współpracy z wyspecjalizowanymi firmami, dotyczy wielu nieruchomości, stanowi jedyne źródło utrzymania podatnika lub też trwa nieprzerwanie przez dłuższy czas, to konieczne może okazać się zarejestrowanie działalności gospodarczej.

Rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Pierwszą z metod opodatkowania najmu jest zastosowanie skali podatkowej. W tym przypadku wysokość podatku oblicza się od dochodu ze stawką:

  • 17%, jeśli dochód nie przekracza 85 528 zł rocznie,
  • 32% dla dochodu stanowiącego nadwyżkę ponad tę kwotę. 

Jeśli wynajem domu lub mieszkania stanowi jedyne źródło dochodu podatnika, a jego wartość jest niewielka, nie trzeba odprowadzać zaliczek na podatek dochodowy. Jeżeli jednak dochód przekracza kwotę wolną od podatku, wynoszącą aktualnie 8 tysięcy złotych, lub też jeśli podatnik osiąga dochody z innego tytułu, takie zaliczki należy wpłacać na konto urzędu skarbowego.  

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych ma tę zaletę, że wynajmujący od przychodów uzyskiwanych z najmu może odliczyć różnego rodzaju wydatki związane z mieszkaniem. W ten sposób obniżeniu ulegnie dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Katalog kosztów, które można odliczyć, jest bardzo rozbudowany. Do tej kategorii zalicza się np. wydatek, jaki właściciel ponosi na ubezpieczenie mieszkania, czy część odsetkową raty kredytu hipotecznego. Pamiętaj jednak, że aby dany wydatek mógł zostać uznany za koszt, powinien być należycie udokumentowany, np. za pomocą faktury lub rachunku.

Jeśli decydujesz się na najem mieszkania w tej formie, nie zapomnij też o złożeniu zeznania rocznego. Takie zeznanie składa się na formularzu PIT-36 do 30 kwietnia danego roku za rok ubiegły. Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna, nie musisz prowadzić księgi przychodów i rozchodów. Może się jednak przydać w przypadku kontroli skarbowej.

Podatek ryczałtowy od najmu

Drugą z metod jest rozliczenie najmu ryczałtem (tzw. podatek PPE). Z tego sposobu korzysta wiele osób decydujących się na najem okazjonalny, gdyż nie wymaga drobiazgowego rozliczania kosztów czy prowadzenia ewidencji związanej z najmem nieruchomości. Stawka podatkowa liczona jest tu od przychodu. Do jakiej kwoty obowiązuje niższa stawka ryczałtu? Ustawodawca wprost podaje, że jeśli roczny przychód nie przekracza 100 tys. zł, stawka podatkowa wynosi 8,5%, zaś nadwyżka ponad tę kwotę jest opodatkowana stawką 12,5%.

Jeśli małżonek również osiąga przychody z tytułu najmu i rozlicza się na zasadzie ryczałtu, to wówczas limit 100 tys. zł dotyczy łącznych przychodów małżonków. Płacąc podatek ryczałtowy od wynajmu, musisz pamiętać, aby do końca lutego złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT 28.

Chociaż opłacanie ryczałtu od wynajmu wydaje się bardzo atrakcyjne, to jednak musisz pamiętać o wadach tej metody. Po pierwsze, zauważ, że opodatkowany jest przychód, a zatem nie masz możliwości odliczenia żadnych kosztów związanych z remontem nieruchomości czy spłatą kredytu hipotecznego. Po drugie, jeśli w umowie najmu nie wskażesz, że to najmujący opłaca czynsz i media, lecz koszty te zaliczysz do kwoty najmu, to wówczas będziesz musiał odprowadzić od niej podatek. Przychodem podlegającym opodatkowaniu w rozumieniu przepisów podatkowych będzie zatem nie tylko kwota, jaką z tytułu najmu otrzymasz od lokatorów, lecz także koszt czynszu i mediów. W tym przypadku nie możesz także skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Jak wynika z powyższego, umowa najmu mieszkania i zawarte w niej zapisy mają istotne znaczenie, jeśli chodzi o podatek dochodowy, jaki będzie musiał zapłacić wynajmujący.

Podatek liniowy od najmu

Jeśli najem nieruchomości jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, przedsiębiorca może opodatkować dochód z najmu za pomocą podatku liniowego. W tym przypadku stawka podatkowa jest stała i wynosi 19%. Takie rozwiązanie jest opłacalne dla tych przedsiębiorców, którzy uzyskują roczne dochody z najmu w kwocie wyższej niż 85 528 zł. Trzeba jednak zauważyć, że ta forma opodatkowania ma również swoje wady. Do najważniejszych z nich należą brak możliwości rozliczenia się z małżonkiem czy odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zasady ogólne czy ryczałt – którą metodę wybrać?

Nie da się jednoznacznie stwierdzić, która metoda opodatkowania jest lepsza. Jeśli z tytułu najmu ponosisz wysokie koszty, np. spłacasz kredyt hipoteczny lub zainwestowałeś sporą sumę w remont mieszkania, być może korzystniejsze będzie opodatkowanie według skali. Tę metodę powinieneś wybrać również wtedy, gdy nie uzyskujesz dochodu z innych źródeł, a dochód z najmu nie przekracza 8 tys. zł. Jeśli jednak koszty związane z mieszkaniem są niewielkie, warto zdecydować się na ryczałt. Kolejną kwestią jest zwrot podatku. Jeśli masz możliwość skorzystania z ulg podatkowych, np. ulgi na dziecko, korzystniejsze może być opodatkowanie według skali.

Jak zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Od 2019 r. zgłoszenie wynajmu mieszkania do US nie jest konieczne. Pierwsza wpłata zaliczki odnotowana na koncie fiskusa jest traktowana jako zgłoszenie oraz informacja o wyborze formy opodatkowania. Zaliczki wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy, podając jako identyfikator:

  • PIT 36, jeśli rozliczasz się wg skali,
  • PPE, jeśli korzystasz z ryczałtu.

Pamiętaj, że w przypadku opodatkowania wg skali zaliczki wpłacasz co miesiąc, zaś w przypadku ryczałtu możesz to robić co miesiąc lub raz na kwartał. Nieco inne rozwiązanie dotyczy osób wynajmujących mieszkanie w ramach działalności gospodarczej lub też takich, które prowadzą działalność, ale mieszkanie wynajmują prywatnie. Tacy podatnicy mają obowiązek wpłacania zaliczek dopiero wówczas, gdy ich wartość przekracza 1000 zł.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

Podatek dochodowy to niejedyne zobowiązanie, jakie z tytułu najmu nieruchomości być może będzie musiał opłacić podatnik. W niektórych sytuacjach konieczne będzie także opłacenie podatku od towarów i usług (VAT). Z tej perspektywy bardzo ważne jest jednak rozróżnienie, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego. W pierwszym przypadku podatnik może skorzystać ze zwolnienia podatkowego z tytułu art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT. Jeśli jednak wynajmowany jest lokal o przeznaczeniu użytkowym, to wówczas odprowadzenie podatku VAT będzie obowiązkowe. Możliwe jest tu jednak zastosowanie zwolnienia podmiotowego, przy czym w trakcie roku podatkowego wartość przychodów podlegających opodatkowaniu nie może przekroczyć 200 tys. zł.

Najem mieszkania – o czym jeszcze warto pamiętać?

Wynajmujący jako właściciel mieszkania ma obowiązek dokonywania wszelkich niezbędnych napraw. By zminimalizować ryzyko dodatkowych kosztów, a także obniżyć wysokość podatku liczonego wg skali, dobrym pomysłem może okazać się np. ubezpieczenie mieszkania od zalania czy przepięć. Niektóre towarzystwa posiadają w swojej ofercie także OC w życiu prywatnym dla wynajmującego. W ramach takiej polisy ubezpieczyciel zobowiązuje się do wypłacenia odszkodowania za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej. Innym produktem, niezwiązanym z samym ubezpieczeniem, ale często dostępnym w ramach polisy mieszkaniowej, jest np. assistance domowy. W tym przypadku ubezpieczyciel zobowiązuje się do zorganizowania pomocy ze strony fachowca (np. hydraulika czy elektryka), jeśli w wynajmowanym mieszkaniu dojdzie do awarii instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej.  

Wynajmowanie mieszkania jest stosunkowo łatwym sposobem na zasilenie domowego budżetu. Aby nie narazić się na problemy z fiskusem, należy jednak dopełnić obowiązków podatkowych. Podatek za wynajem mieszkania nie musi być wysoki. Zanim zdecydujesz się na konkretne rozwiązanie, przeanalizuj swoją sytuację i oceń, która z form opodatkowania będzie dla Ciebie najlepsza.

Źródła: 

https://www.rp.pl/Podatki/304109984-Ubezpieczenie-na-zycie-moze-byc-kosztem-najmu—interpretacja-podatkowa.html

https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-prywatny-najem-mieszkania,75,0,1560651.html

https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-wynajem-mieszkan-jako-dzialalnosc-gospodarcza