Rentowność wynajmu mieszkań – ile zarabia się na wynajmie?

Zakup mieszkania na własne potrzeby to tylko jedna z możliwości użytkowania takiego lokalu. Niemal równie często zdarza się, że kupujemy nieruchomość w celach inwestycyjnych. Zarabianie na wynajmie może być dobrym pomysłem na uzyskanie stałego i pewnego dopływu gotówki. Jest też świetnym sposobem chronienia zaoszczędzonego kapitału przed skutkami inflacji. Opłacalność inwestycji w nieruchomości jest jednak zależna od wielu czynników, m.in. kosztów zakupu i amortyzacji mieszkania w wynajmie. Trzeba pamiętać, że taka decyzja wiąże się nie tylko z zyskami, lecz także kosztami (finansowymi, czasowymi i emocjonalnymi). Czy kalkulator zwrotu z inwestycji jest narzędziem, któremu warto zaufać? Co zrobić, aby uzyskać najwyższą możliwą rentowność najmu? Ile wynosi amortyzacja mieszkania przy wynajmie? Na te i inne pytania odpowiadamy w poniższym artykule.

Jak obliczyć wartość nieruchomości – kalkulator czy profesjonalna wycena?

Gdy chcemy obliczyć wartość mieszkania, kalkulator wydaje się narzędziem, po które powinniśmy sięgnąć w pierwszej kolejności. W Internecie jest dostępnych wiele różnych stron, które pomagają nam dokonać wyceny nieruchomości. Na podstawie tej informacji, a także wyliczenia spodziewanych zysków z inwestycji (musimy się dowiedzieć np. ile kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie, w dzielnicy, w której znajduje się nieruchomość, której zakup rozważamy), możemy wstępnie obliczyć rentowność wynajmu mieszkania.

Możemy wyliczyć wartość nieruchomości na kalkulatorze lub zlecić profesjonalną wycenę. Taka usługa jest wybierana zwłaszcza przez osoby, które ubiegają się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania (niezależnie od tego, czy ma ono być przeznaczone do użytku własnego, czy pod inwestycję). W takim wypadku wycena musi być dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje oględzin nieruchomości na podstawie m.in. następujących przesłanek:

  • lokalizacja,
  • standard wykończenia,
  • wyposażenie.

Po uzyskaniu wyceny i dokonaniu transakcji, w większości przypadków należy jeszcze zapłacić podatek od kupna nieruchomości (w przypadku zakupu z rynku pierwotnego wartość podatku jest wliczona w cenę mieszkania, którą podaje deweloper). Jeżeli jednak wykażemy, że nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia opodatkowanej działalności (np. jest wynajmowana osobom trzecim), możemy ubiegać się o zwrot tej należności. Kwota podatku wynosi 8% lub 23% wartości mieszkania bądź domu. Preferencyjna stawka VAT dotyczy obiektów budowlanych objętych społecznym programem mieszkaniowym. Należą do nich lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2 oraz domy jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2. Aby dowiedzieć się, jaka kwota może zostać zwrócona na nasze konto, warto skorzystać z kalkulatora zwrotu VAT – tego typu narzędzia są dostępne w Internecie.

Rentowność nieruchomości – jak obliczyć ROI?

Rentowność inwestycji szacuje się za pomocą różnych narzędzi. Jednymi z najważniejszych są wskaźniki ROI i ROE, a także IRR i CAGR. Dwa ostatnie są bardziej precyzyjne i stosowane na ogół przez profesjonalistów z branży nieruchomości.


IRR (Internal Rate of Return) to tzw. wewnętrzna stopa zwrotu. CAGR (Compound Annual Growth Rate) to skumulowany roczny wskaźnik wzrostu. Obliczanie opłacalności wynajmu mieszkania na podstawie tych wskaźników przebiega z uwzględnieniem różnych zmiennych, m.in. w zakresie wartości pieniądza w czasie. Wskaźniki IRR i CAGR pomagają również ustalić maksymalną kwotę kredytu inwestycyjnego, jaki możemy zaciągnąć, aby nie ponieść straty.

ROE (Return on Equity) to prosty wskaźnik rentowności kapitału własnego (bez uwzględniania zobowiązań krótko- i długoterminowych). W przypadku ROI, interpretacja wskaźnika jest następująca. Aby obliczyć jego wartość, należy podzielić zysk netto przez poniesione koszty i pomnożyć uzyskaną wartość przez 100%. Zysk netto otrzymujemy poprzez wyliczenie różnicy przychodu oraz poniesionych kosztów (w tym podatków). Wzór na ROI jest następujący:

Im wyższy jest wynik równania, tym wyższa rentowność wynajmu lub innej inwestycji (stąd też skrótowiec ROI można rozwinąć do Return on Investment). Przykładowo, dla mieszkania kupionego za 250 000 zł, którego remont i umeblowanie kosztowały nas 50 000 zł, a z którego zysk wynosi 2 000 zł miesięcznie, wskaźnik ROI w skali roku będzie wynosił [(2 000 zł x 12 miesięcy) / (250 000 zł + 50 000 zł)] x 100 = 8%.

Wynajmując komuś mieszkanie, możemy się rozliczać na zasadach ogólnych lub w ramach ryczałtu (istnieją kalkulatory podatku ryczałtowego i innych). Jeżeli zdecydujemy się na rozliczenie na zasadach ogólnych, powinniśmy wziąć pod uwagę, że wynajęcie mieszkania jest obciążone podatkiem, w ramach którego obowiązują dwa progi dochodowe: 17% od zarobków nieprzekraczających 85 528 zł rocznie oraz 32% od nadwyżki, jeżeli przekroczymy tę kwotę. Istnieje także możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku, która wynosi 8 000 zł rocznie, o ile wynajem nieruchomości stanowi nasz jedyny dochód w danym okresie rozliczeniowym.

Przy wynajmowaniu mieszkania na zasadach ogólnych opodatkowany jest dochód. W przypadku rozliczenia ryczałtowego opodatkowujemy przychód. Oznacza to, że nie możemy skorzystać z kwoty wolnej od podatku, ale jednocześnie obowiązują nas inne stawki podatkowe. Przy rozliczeniu ryczałtowym opłata odprowadzana do Urzędu Skarbowego wynosi 8,5%, jeżeli przychód z wynajmu nie przekracza 100 000 zł rocznie oraz 12,5% po przekroczeniu tej kwoty. Inną istotną kwestią odróżniającą ryczałt od rozliczenia na zasadach ogólnych jest fakt, że deklarując rozliczenie ryczałtowe nie możemy odpisać od podatku kosztów ponoszonych w związku z prowadzeniem wynajmu. Takimi kosztami są np. przeprowadzane w mieszkaniu remonty, ale także koszty amortyzacji inwestycji w nieruchomości.

Amortyzacja mieszkania na wynajem to inaczej koszta związane z użytkowaniem (i zużywaniem) tzw. środków trwałych. Stawki w tym wypadku są stałe i zależą od rodzaju posiadanej przez nas nieruchomości. Budynki i lokale mieszkalne (głównie w nowym budownictwie) są amortyzowane na 1,5% rocznie. Budynki i lokale niemieszkalne, a także nieruchomości, których dotyczą własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu, są amortyzowane na 2,5% rocznie. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które przed nabyciem były użytkowane przez minimum 60 miesięcy (5 lat), obowiązuje stawka do 10% rocznie. Warto pamiętać, że zarówno przy użytkowaniu własnym, jak i wynajmowaniu mieszkania, amortyzacja jest ustalana raz i nie podlega zmianie. Z tego powodu, deklarując np. stawkę 10% przez 10 lat, musimy się liczyć z faktem, że nie będziemy mogli po jakimś czasie podjąć innej decyzji w tej kwestii. Aby obliczyć wartość amortyzacji dla konkretnej nieruchomości przy założonej stawce, można skorzystać z kalkulatora (jednej z dedykowanych do tego celu aplikacji, które są dostępne w Internecie). Warto uwzględniać amortyzację mieszkania pod wynajem przy obliczaniu rentowności inwestycji, zwłaszcza jeżeli kupujemy nieruchomość specjalnie w celach zarobkowych.

Zysk z wynajmu mieszkania a ubezpieczenie nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami generuje zarobki, ale również wiąże się z ponoszonymi kosztami. Te ostatnie wynikają np. z wykonywanych remontów, zakupu mebli i sprzętów czy korzystania z usług pośrednika w celu znalezienia odpowiedniego najemcy. Innym kosztem, który warto (a niekiedy trzeba) ponosić każdego roku, jest ubezpieczenie mieszkania lub domu. Dzięki wykupieniu stosownej polisy chronimy nasz majątek przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, przepięcie elektryczne czy dewastacja. Niektóre pakiety przewidują również wypłacenie odszkodowania w przypadku kradzieży z włamaniem, rabunku czy powodzi. Ubezpieczenie nieruchomości może dotyczyć następujących elementów:

  • konstrukcji obiektu budowlanego (murów domu lub mieszkania oraz przynależnych pomieszczeń gospodarczych czy garażowych);
  • wyposażenia obiektu budowlanego (elementów stałych i mienia ruchomego);
  • ubezpieczenie OC właściciela obiektu budowlanego (dotyczy szkód wyrządzonych osobom trzecim, np. szkód wodno-kanalizacyjnych);
  • ubezpieczenie OC najemcy obiektu budowlanego;
  • ubezpieczenie assistance (pomoc po szkodzie, np. pokrycie kosztów transportu oraz miejsca tymczasowego pobytu). 

Możliwe jest wykupienie polisy uwzględniającej dowolnie wybrane przypadki lub polisy all risk, która obejmuje wszelkie możliwe zdarzenia losowe. Można także rozszerzyć zakres ochrony na inne obiekty znajdujące się w naszym posiadaniu – np. altanę na działce czy domek letniskowy. Koszty ubezpieczenia zazwyczaj nie są wysokie, jednak warto je uwzględnić przy obliczaniu rentowności wynajmu mieszkania i jego zakupu.

Rentowność wynajmu mieszkań w Polsce w 2020 roku

Opłacalność inwestycji w nieruchomości lub inne aktywa nie jest gwarantowana i nikt nie jest w stanie przewidzieć, na jakie stopy zwrotu będzie można liczyć w przyszłości. Analizując przeszłą i obecną sytuację na rynku, można jednak pokusić się o dokonanie pewnych przypuszczeń, na podstawie których, zgodnie z własnym sumieniem, możemy podjąć decyzję, czy opłaca nam się rozpoczynać taki biznes.

W ubiegłych latach rynek nieruchomości wykazywał tendencję do minimalnych, ale stałych spadków rentowności wynajmu mieszkań zakupionych specjalnie do tego celu. Oznacza to, że wzrost średnich cen mieszkań był procentowo większy od wzrostu średnich stawek czynszu, czyli przychodów z wynajmu. Nie przeszkodziło to jednak inwestorom w dokonywaniu coraz liczniejszych zakupów nieruchomości. Wzrost konkurencji, który obserwujemy zwłaszcza w dużych miastach, również przekłada się na rentowność wynajmu mieszkań. Aby nasza oferta była atrakcyjna dla potencjalnego najemcy, musimy zaproponować przystępną cenę. Im gorsza lokalizacja naszej nieruchomości, tym mniejsze mamy pole do negocjacji w tym zakresie. Z tego powodu często obniżamy cenę wynajmu, tak aby mieszkanie nie generowało dla nas dodatkowych kosztów.

Warto jednak zauważyć, że nawet niewielka rentowność najmu netto (np. na poziomie 4% w skali roku) nadal wypada bardzo korzystnie w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych, które zwykle nie przekracza 1,5%. Z tego powodu zakup nieruchomości pod wynajem wciąż wydaje się atrakcyjną formą inwestowania nadwyżek kapitału. W przypadku, gdy chcemy sfinansować takie przedsięwzięcie kredytem hipotecznym, warto uważnie obliczyć potencjalny zwrot z inwestycji (kalkulatorem lub przy pomocy profesjonalistów w tej dziedzinie). Należy pamiętać, że nieruchomości stanowią aktywa, których ceny nie ulegają gwałtownym wahaniom, a w razie potrzeby łatwo je spieniężyć, aby uzyskać gotówkę. Kupując mieszkanie można także liczyć na dodatkowy zysk, ponieważ ceny nieruchomości częściej miewają tendencję wzrostową niż spadkową. Oznacza to, że mieszkanie kupione dzisiaj za określoną kwotę już za kilka lat może być warte kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej. Dodatkowo, wynajmując kupione mieszkanie, uzyskujemy stały dochód, który zwykle pokrywa koszty rat kredytu hipotecznego, jeżeli taki mamy. Biorąc to wszystko pod uwagę, bilans zysków i strat w kontekście rentowności wynajmu mieszkań wydaje się nadal wypadać na korzyść osób, które zdecydowały się rozpocząć taki biznes.