Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – ile kosztuje, na co zwracać uwagę?

Główny Urząd Statystyczny (GUS) podaje, że przeciętnie za 1 metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w 2019 roku trzeba było zapłacić około 4,5 tys. zł. Według danych KPF i IRG SGH Polacy w większości finansują inwestycje mieszkaniowe z częściowym udziałem kredytu hipotecznego. W 2016 roku udział gospodarstw domowych planujących sfinansować zakup mieszkania częściowo kredytem wynosił 36,3 proc., w 2017 roku było to 46,8 proc., a już w 2018 roku – 53,1 proc. Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W ramach ochrony stosowane są różne ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Jakie? Ile kosztują i na co zwracać uwagę przy ich wyborze?

Podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Specyfika kredytów hipotecznych wskazuje, że są to kredyty, w których podstawową formą zabezpieczenia ryzyka kredytowego jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe, które zdefiniowane zostało w przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Art. 65 tej ustawy stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, m.in. z udzielenia kredytu, można dokonać obciążenia nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, bez względu na to, czyją staje się ona własnością. Jednocześnie hipoteka nadaje wierzycielowi prawo pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W przypadku kredytu hipotecznego ustanawiana jest na rzecz banku hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości. Wyróżnia się cztery rodzaje hipoteki:

  • Przymusową – hipoteka obciążająca nieruchomość wbrew woli właściciela, stosowana np. gdy wierzytelność stwierdzona jest tytułem wykonawczym na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.
  • Kaucyjną – obecnie nie jest ona stosowana przy zabezpieczaniu wierzytelności, ale kiedyś ustanawiano ją, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było precyzyjnie określić wartości wierzytelności. Określała ona górną granicę kwoty zobowiązania, jaka mogła być wynikiem zawieranej umowy cywilnoprawnej.
  • Odwróconą – taka hipoteka polega na tym, że bank lub instytucja finansowa uiszcza klientowi świadczenie, ale jednocześnie uzyskuje prawo do lokalu mieszkalnego po jego śmierci.
  • Umowną – hipoteka ustanawiana jest jako zabezpieczenie dla banku przy zaciąganiu kredytu, a właściciel nieruchomości za pośrednictwem tego rodzaju hipoteki oświadcza, że uzyskał od kredytodawcy pieniądze z przeznaczeniem na nabycie danej nieruchomości i że dokona spłaty zobowiązania w terminie ustalonym w umowie.

Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego dla banku będzie prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt można zabezpieczyć na kilku nieruchomościach jednocześnie, które niekoniecznie należą do kredytobiorcy. Hipoteka pozwala bankowi na obniżenie ryzyka ponoszonego w związku z udzielaniem zobowiązania kredytowego klientowi. Umożliwia ona dochodzenie praw do nieruchomości, jeśli doszłoby do zaniechania spłaty rat kredytowych w przyszłości.

Oprócz hipoteki banki mogą wymagać od kredytobiorców hipotecznych zastosowania dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu. Obowiązkowe są ubezpieczenia kredytu hipotecznego, powiązane z hipoteką, nieruchomością, sytuacją życiową klienta czy też  ryzykiem śmierci kredytobiorcy.

Ubezpieczenie kredytu jako zabezpieczenie jego spłaty

Kredyt hipoteczny z reguły jest wysokim zobowiązaniem finansowym. Według danych Biura Informacji Kredytowej w lipcu 2019 roku średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wynosiła 277,75 tys. zł. Dlatego też banki chcą jak najlepiej zabezpieczyć się przed ryzykiem braku spłaty zobowiązania.

Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego może obejmować kilka rodzajów polis:

  • ubezpieczenie pomostowe,
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego lub braku wkładu własnego,
  • ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego,
  • ubezpieczenie od utraty pracy i utraty zdolności do wykonywania pracy,
  • ubezpieczenie nieruchomości.

Co daje ubezpieczenie kredytu? Otóż zmniejsza ryzyko banku skłonnego do udzielenia kredytu hipotecznego klientowi, który może nie mieć wysokiej zdolności kredytowej albo brakuje mu wymaganego 20 proc. wkładu własnego. Banki wymagają cesji z polis ubezpieczeniowych, które zabezpieczają spłatę kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe – co to jest?

Zanim właściwe zabezpieczenie, jakim jest hipoteka, zostanie ustanowione na nieruchomości kupowanej na kredyt z banku, stosowane jest przejściowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Składki na takie ubezpieczenie płacone są do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Ubezpieczenie pomostowe ma charakter przejściowy i zwykle jest ono obowiązkowe. Okres ochrony ubezpieczeniowej dotyczy czasu pomiędzy dniem udzielenia kredytu a chwilą, w której założona zostanie hipoteka na daną nieruchomość i zostanie ona wpisana do księgi wieczystej.

Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe? Trudno określić to jednoznacznie, ponieważ każdy bank indywidualnie ustala wysokość składki na ubezpieczenie pomostowe. Zwykle koszty tego zabezpieczenia wynoszą miesięcznie około 0,07 proc. od całkowitej kwoty kredytu udzielonego przez bank.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Zgodnie z wymogami Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą obecnie żądać od klientów ubiegających się o kredyty hipoteczne wniesienia wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Niektóre banki są jednak skłonne zaakceptować wniosek kredytowy z 10 proc. wkładem własnym, choć kredytobiorca musi w inny sposób zabezpieczyć brakującą część wkładu. Może to zrobić, wykupując stosowne ubezpieczenie przy kredycie hipotecznym – wkładu własnego lub ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Należy liczyć się z tym, że to kosztowna polisa. Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego w takim przypadku? Banki albo podwyższają wówczas marżę kredytową do momentu, kiedy stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczenia osiągnie określony pułap, albo pobierają jednorazową składkę na ubezpieczenie niskiego wkładu w wysokości 3–5 proc. od wartości brakującego wkładu własnego.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego od śmierci kredytobiorcy

Śmierć kredytobiorcy jest ryzykiem dla banku udzielającego kredytu hipotecznego, które można zniwelować dzięki wykupieniu przez klienta stosownego ubezpieczenia na życie do kredytu hipotecznego.

Zwykle takie ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale jest za to korzystne dla klienta. Jego zawarcie pozwoli też na negocjowanie lepszych warunków umowy kredytowej.

Działa ono w ten sposób, że w przypadku śmierci kredytobiorcy w okresie spłaty kredytu to ubezpieczyciel bierze na siebie obowiązek pokrycia pozostałej części kwoty do spłaty, do górnej granicy swojej odpowiedzialności odszkodowawczej wyznaczonej przez sumę gwarancyjną.

Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego na życie? To zależy, jak wysoka suma jest ustalona dla polisy na życie kredytobiorcy. Zaleca się, aby suma gwarancyjna była ustalona w takiej samej wysokości, na jaką zaciągany jest kredyt hipoteczny. Zakres ochrony ubezpieczeniowej również ma znaczenie przy ustalaniu składki ubezpieczeniowej. Powinien on dotyczyć poważnego zachorowania, pobytu w szpitalu czy śmierci kredytobiorcy. Składka ubezpieczeniowa na ubezpieczenie kredytu hipotecznego od śmierci kredytobiorcy może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych miesięcznie.

Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie od utraty pracy

Przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta na etapie wydawania decyzji o udzieleniu zobowiązania finansowego bank bierze pod uwagę bieżące dochody klienta. Jednak w okresie spłaty kredytu może się zdarzyć, że kredytobiorca straci pracę i tym samym źródło swoich podstawowych dochodów pozwalających na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych do banku zgodnie z harmonogramem. Na taki wypadek można się zabezpieczyć, wykupując ubezpieczenie od utraty pracy czy zdolności do jej wykonywania. Co to jest za ubezpieczenie kredytu? To ubezpieczenie nieobowiązkowe, dobrowolne, które podobnie jak ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego pozwala na wynegocjowanie z bankiem preferencyjnych warunków kredytowania. Ochroną objęte jest tutaj ryzyko utraty pracy i źródła utrzymania przez kredytobiorcę. Jeśli takie zdarzenie rzeczywiście będzie miało miejsce, ubezpieczyciel zacznie spłacać kredyt hipoteczny w imieniu kredytobiorcy. W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia może znaleźć się zapis o tym, jak długo firma ubezpieczeniowa będzie spłacała raty ubezpieczonego klienta. Koszt takiego ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest ustalany indywidualnie z klientem i może wynosić 1–1,5 proc. całego kredytu w skali roku.

Ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu

Ostatnim spośród wymienionych ubezpieczeń kredytu hipotecznego będzie ubezpieczenie nieruchomości. Najczęściej to obowiązkowa polisa wymagana przez banki jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Banki akceptują przy tym podstawowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Wymagana jest też cesja umowy ubezpieczeniowej na bank. Jeśli więc w okresie kredytowania mieszkanie np. spaliło się w wyniku pożaru, wówczas odszkodowanie z polisy ubezpieczeniowej pokryje całość lub część kredytu hipotecznego pozostałego do spłaty. Ubezpieczenie nieruchomości jest przy tym jedną z najtańszych polis wymaganych do kredytu hipotecznego. Składka roczna wynosi najczęściej 200–300 zł, w zależności od wartości ubezpieczanego mieszkania i wysokości kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenia kredytu hipotecznego stanowią dodatkowy koszt ponoszony przez kredytobiorcę przy zaciąganiu takiego zobowiązania, ale pozwalają na wynegocjowanie lepszych warunków kredytowania i zabezpieczenie interesów kredytodawcy, jak i kredytobiorcy.

Źródła:

https://www.parkiet.com/Nieruchomosci/190929991-Ile-kosztuje-mieszkanie—dane-z-2-kwartalu-2019-roku.html

https://direct.money.pl/artykuly/porady/co-stanowi-zabezpieczenie-kredytu-hipotecznego.html

https://www.comperia.pl/ubezpieczenie-pomostowe

https://direct.money.pl/artykuly/porady/co-to-jest-ubezpieczenie-niskiego-wkladu.html

https://rankomat.pl/ubezpieczenie-na-zycie-przy-kredycie