Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – czym jest, jak działa?

Kiedy bank udziela nam kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania, może określić tzw. warunki brzegowe. Zwykle należy do nich m.in. wykup polisy ubezpieczeniowej  o określonych parametrach (minimalna kwota ubezpieczenia, jego zakres czy dopuszczalne wyłączenia) przez kredytobiorcę. Taka polisa stanowi zabezpieczenie interesów banku na wypadek, gdyby klient po jakimś czasie przestał spłacać zaciągnięte zobowiązania. Tzw. rekomendacja U, opublikowana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w kwietniu 2015 roku, zabrania bankom żądania od kredytobiorcy, aby ten wykupił ubezpieczenie kredytu w pakiecie dołączonym do zobowiązania. Oznacza to, że klient może wykupić polisę gdziekolwiek, a nie, jak dotąd, wyłącznie w placówce banku. Sam wymóg posiadania ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia spłaty kredytu jest jednak jak najbardziej dozwolony przez prawo i chyba nie ma instytucji, która zdecydowałaby się na udzielenie pożyczki bez uwzględnienia takiego zapisu w umowie.

Niski wkład własny – czyli jaki?

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wymagany wkład własny wynosi zazwyczaj 20%. Oznacza to, że przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł maksymalna możliwa do uzyskania kwota pożyczki od banku to 320 tys. zł (pozostałe 80 tys. pokrywamy z własnej kieszeni). Istnieją jednak wyjątki od tej reguły, kiedy kredytobiorca dysponuje tylko 10% lub 15% wymaganej sumy (w przypadku zakupu nieruchomości za 400 tys. zł, ta kwota wynosiłaby odpowiednio 40 tys. lub 60 tys. złotych). Jeżeli taka okoliczność występuje, bank może wciąż wyrazić zgodę na udzielenie kredytu, mając świadomość podwyższonego ryzyka. Aby zabezpieczyć swoje interesy, zazwyczaj udziela jednak pożyczki na nieco innych warunkach. Częstą praktyką w takich wypadkach jest podniesienie wysokości marży do czasu wyrównania brakujących 5% wkładu własnego przez kredytobiorcę. Innym wymogiem może być wykupienie polisy ubezpieczeniowej z tytułu niskiego wkładu własnego.

Na czym polega ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to wymóg stosowany przez większość banków w sytuacji, gdy kredytobiorca nie jest w stanie wpłacić wymaganych 20% wartości kupowanego mieszkania. Minimalna kwota ubezpieczenia jest określana przez bank, dlatego też ostateczny koszt polisy w dużej mierze zależy od tego, gdzie zaciągamy kredyt hipoteczny. 

Składki ubezpieczenia mogą być doliczane do marży lub opłacane osobno. Częstą praktyką jest opłacanie tej należności z góry na kilka lat. Jeżeli po tym czasie wartość zadłużenia wciąż wynosi więcej niż 80% ceny mieszkania, bank pobiera opłatę ponownie. Łatwo zauważyć, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie działa w podobny sposób, jak ubezpieczenie mieszkania. Zabezpiecza interesy banku, a nie kredytobiorcy. Często jednak jedynym sposobem uniknięcia tej opłaty jest zebranie kwoty odpowiadającej 20% wartości kupowanej nieruchomości i wpłacenie jej w chwili zawierania umowy kredytowej.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zwrot kosztów

Jeśli niski wkład własny jest jedyną możliwością, na jaką możemy sobie pozwolić, często decydujemy się na zawarcie umowy kredytowej na mniej korzystnych warunkach. Dokumenty tego typu są konstruowane w różny sposób, a od brzmienia zawartych w nich zapisów może zależeć to, czy bank zatrzyma pobrane od klienta składki. W niektórych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zwrotu pieniędzy wpłaconych na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to jednak proces żmudny i długotrwały, który rzadko wymaga od kredytobiorcy wyłącznie złożenia reklamacji w banku. Takie wnioski są często odrzucane i wówczas jedyną możliwością otrzymania zwrotu pieniędzy jest uzyskanie korzystnego wyroku sądu. Pocieszające jest jednak to, że wyroki na korzyść konsumenta zapadają znacznie częściej niż wyroki na korzyść banku. Podstawą pozwu jest zwykle obecność tzw. klauzul abuzywnych w umowie kredytowej. To zapisy, które z prawnego punktu widzenia w rażący sposób naruszają interesy jednej ze stron umowy (w tym wypadku klienta banku). Termin przedawnienia roszczeń z tytułu wadliwej polisy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wynosi w Polsce 10 lat.

Przymus wykupienia polisy ubezpieczeniowej to niejedyna przykra konsekwencja posiadania niskiego wkładu własnego. Decydując się na zawarcie umowy kredytowej na takich zasadach, narażamy się na ryzyko regresu za wypłacone ubezpieczenie niskiego wkładu. Oznacza to, że w chwili, gdy przestaniemy spłacać raty kredytu (a co za tym idzie, również składki ubezpieczeniowe), bank może wystąpić do towarzystwa ubezpieczeniowego z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z polisy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kwota odszkodowania zazwyczaj odpowiada różnicy pomiędzy wpłaconym przez nas wkładem własnym a kwotą wynikającą z wymaganych 20%. Po wypłaceniu pieniędzy bankowi, towarzystwo ubezpieczeniowe występuje do kredytobiorcy o zwrot kwoty ubezpieczenia. Generuje to sytuację, w której konsument, po opłaceniu części składek ubezpieczeniowych, zostaje dodatkowo zobowiązany do uiszczenia całości kwoty ubezpieczenia. Jedynym sposobem, aby odzyskać utracone w ten sposób środki, jest wstąpienie na drogę sądową.