Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinno się w niej znaleźć?

Zakup mieszkania czy domu to poważna inwestycja. Drogę od wyboru nieruchomości do podpisania aktu notarialnego nierzadko poprzedza umowa przedwstępna kupna mieszkania. Aby dokument był ważny, nie musi być sporządzony przez notariusza, natomiast warto wiedzieć, co powinno się w niej znaleźć, by umowa zabezpieczała interesy każdej ze stron. 

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co to jest?

Dokładną definicję umowy znajdziemy w Kodeksie Cywilnym, w art.389, który mówi, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem jednej lub obu strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Taka deklaracja woli jest dość często stosowana w przypadku umów sprzedaży nieruchomości. Umowa dokładnie określa przedmiot sprzedaży oraz konsekwencje za jej niedotrzymanie. Może być zawarta w formie umowy cywilnej lub aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – kiedy się ją zawiera?

Istnieje kilka przesłanek, które powodują, że konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej.

Najczęściej do takich sytuacji dochodzi, gdy zakup nieruchomości jest finansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Bank udzielający pożyczki z reguły żąda przedstawienia takiej umowy, co ma stanowić gwarancję zakupu danej nieruchomości i jest podstawą do uruchomienia kredytu. 

Innymi okolicznościami, które niejako wymuszają strony do zawarcia umowy przedwstępnej, są: nieuregulowany stan prawny nieruchomości, roszczenia spadkowe, służebności i obciążenia nieruchomości, konieczność podziału nieruchomości oraz oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy. 

Trzeba pamiętać, że umowa przedwstępna kupna mieszkania nie przenosi własności nieruchomości, zatem nie upoważnia kupującego do zamieszkania od razu w lokalu. Kupujący staje się właścicielem w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, wtedy też nabywa pełne do niej prawa.

Co musi zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania, aby była ważna?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania może zostać sporządzona w formie umowy cywilnej, jak i  aktu notarialnego. Oczywiście wizyta u notariusza wiąże się z wyższymi kosztami, lecz daje pewność, że wszystkie czynności są dokonane zgodnie z literą prawa. W takiej sytuacji również obie strony czują się pewne, że transakcja sprzedaży dojdzie do skutku w wyznaczonym terminie.

Gdy zakup mieszkania odbywa się poprzez biuro nieruchomości, wzór umowy przedwstępnej kupna mieszkania z pewnością dostaniemy od pośrednika. Można też skorzystać z gotowych formularzy, które często są umieszczone na stronach internetowych agencji nieruchomości. Aczkolwiek warto zapoznać się, jakie informacje powinny być zawarte w umowie, aby była ona ważna i zabezpieczała interesy każdej ze stron. 

Umowa przedwstępna musi obejmować wszystkie istotne informacje i ustalenia, jakie będzie miała umowa docelowa. Zatem podstawowe dane, jakie powinna zawierać, to:

  • tytuł, miejsce i datę jej zawarcia; 
  • dokładne określenie przedmiotu umowy sprzedaży oraz prawa własności. Nabywca musi dokładnie zweryfikować prawo własności sprzedającego do nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Kupujący przed podpisaniem umowy powinien mieć wgląd do księgi wieczystej, gdzie znajdują się wpisy dotyczące własności, stanu prawnego nieruchomości oraz ewentualne ograniczenia w jej rozporządzaniu czy obciążenia, jakie są na nią nałożone (roszczenia lub hipoteki). Często mieszkania spółdzielcze nie mają wyodrębnionej księgi wieczystej, a właściciel dysponuje tylko własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu. W takim wypadku musi przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, potwierdzające prawo sprzedającego do nieruchomości. Dokument musi zawierać informacje na temat ewentualnych zaległości członka spółdzielni z opłatami, informację czy lokal ma księgę wieczystą i powinien być podpisany przez dwóch członków zarządu spółdzielni;
  • dane osobowe obu stron – sprzedającego i kupującego (imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dowodu osobistego). Jeśli nieruchomość sprzedaje małżeństwo, które nie ma rozdzielności majątkowej – na umowie muszą być dane obu małżonków; 
  • cenę nieruchomości – ta informacje jest konieczna, ponieważ obowiązuje od dnia podpisania umowy przedwstępnej do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Zatem zbywca nie ma prawa zmienić ceny. Ta pozycja jest też niezbędna do uzyskania kredytu hipotecznego – bank musi mieć potwierdzenie wartości zakupu mieszkania.

Jako że istnieje Zasada Swobody Umów, resztę zapisów można konstruować w dowolny sposób, jednak zawsze zgodnie z przepisami prawa i ogólnie przyjętymi normami. Ważne jest też, aby warunki zawarte w umowie przedwstępnej były realnie możliwe do spełnienia.  

Dodatkowym zapisem może być wyznaczenie dokładnego terminu podpisania umowy przyrzeczonej i daty przekazania nieruchomości nabywcy. Wyznaczenie terminu podpisania umowy końcowej zabezpiecza obie strony w przypadku zerwania umowy, można go wyznaczyć poprzez określenie dokładnego dnia, terminu granicznego oraz okresu, w którego przeciągu strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Trzeba pamiętać, że roszczenia przedawniają się po roku od dnia, kiedy miałaby być podpisana umowa końcowa. Poza tym wpisanie do umowy terminu powoduje, że obie strony czują się bezpiecznie i są zgodne co do wyznaczonej daty. Z kolei data przekazania nieruchomości zwyczajowo następuje w dniu podpisania aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może też zawierać zapisy dotyczące ewentualnych kar i warunków odstąpienia od umowy. Dość częstym zapisem w umowie jest informacja o wpłacie zadatku lub zaliczki. W tym przypadku musi też zostać skonstruowany paragraf, w którym będą informacje, kiedy, w jakiej formie (gotówka czy przelew) i wartości ma zostać wypłacona kwota. 

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem

Przy umowach przedwstępnych kupna mieszkania lub domu często spotykamy się z zapisem o zaliczce, lub zadatku. Dokładna definicja zadatku jest opisana w Kodeksie Cywilnym w art. 394 i mówi o tym, że zadatek jest formą zabezpieczenia obu stron. Gdy jedna ze stron nie dotrzyma warunków umowy – druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Natomiast w wypadku, gdy owa strona sama go dała – może zażądać zwrotu jego dwukrotności. Zwyczajowo przyjęło się, że wysokość zadatku wynosi 10% wartości nieruchomości. W przypadku wypełnienia się umowy, czyli podpisania aktu notarialnego nabycia nieruchomości, zadatek wlicza się na poczet ceny. 

Zaliczka zaś jest to zwrotna forma płatności. Gdy nie dochodzi do transakcji, powinna zostać zwrócona, w przypadku jej zawarcia stanowi część zapłaty.

Należy jednak pamiętać, że informacje o zaliczce i zadatku muszą zostać zawarte w umowie. Tam też należy dokładnie określić kwoty, formy wypłaty i warunki ewentualnego zwrotu.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – w jakiej formie ją zawrzeć?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania najczęściej jest zawierana w formie umowy cywilnej przez zainteresowane strony. Jeśli zakup jest dokonywany przez biuro nieruchomości, przy jej przygotowaniu i podpisaniu bierze udział przedstawiciel pośrednika. 

Zdarza się jednak, że strony wyrażają wolę podpisania umowy w formie aktu notarialnego – następuje to zwykle przy transakcjach na bardzo wysokie kwoty. Taki akt ma wiele zalet. Przede wszystkim daje pewność, że wszystkie zapisy są zgodne z przepisami prawa oraz chronione są interesy obu stron jednakowo. Dodatkowo notariusz ma możliwość złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nieruchomości o ujawnienie roszczenia. 

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – jaki jest koszt jej zawarcia?

Koszt umowy przedwstępnej kupna mieszkania jest uzależniony od formy jej zawarcia. Umowa cywilna nie generuje żadnych kosztów. Natomiast jeśli umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego, musimy liczyć się z kosztami notariusza. Taksa notarialna jest uzależniona od wartości nieruchomości. Dodatkowo trzeba doliczyć opłatę sądową oraz koszt wypisów. Jeśli notariusz będzie składał wniosek o wpis do księgi wieczystej, również zostanie doliczona stosowna opłata. 

Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego lub kupującego

Celem umowy przedwstępnej jest deklaracja zawarcia aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności. Rozwiązanie umowy przedwstępnej jest możliwe, gdy w umowie zawarto zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną stronę lub obie. Paragraf mówiący o odstąpieniu od umowy powinien też określać dokładnie warunki jej zerwania oraz wynikające z tego konsekwencje. Strony mogą umówić się na zapłatę odstępnego lub określić karę za zerwanie umowy czy zastrzec zadatek. Jeśli zakup nieruchomości jest związany z uzyskaniem kredytu, warto zawrzeć w umowie zapis, który, w przypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji, pozwala potencjalnemu kupcowi odstąpić bezkosztowo od umowy.

W przypadku, gdy nie ma takiego zapisu, obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. Strona poszkodowana może zatrzymać zadatek lub zażądać wypłaty jego dwukrotności. 

Umowa przyrzeczenia sporządzona u notariusza daje prawo do roszczenia odszkodowawczego oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Roszczenie odszkodowawcze może obejmować zwrot kosztów notarialnych, przejazdów i pomocy prawnej czy utraconych zarobków. Strona poszkodowana może wystąpić tylko z jednym roszczeniem: odszkodowawczym lub zawarciem umowy przyrzeczonej. Także w sytuacji, gdy sąd wyda postanowienie o odszkodowaniu, nie ma możliwości ubiegania się o zawarcie umowy sprzedaży.

Warto wiedzieć, że roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od momentu, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

Gdy nabywca podpisze akt notarialny i dostanie klucze do własnego mieszkania, powinien pomyśleć też o polisie mieszkaniowej. W wypadku kredytów hipotecznych większość banków wymaga od kredytobiorców przedłożenia ważnego ubezpieczenia mieszkania. Zakres pakietu obejmuje ochronę murów i elementów stałych, polisę można rozszerzyć o zdarzenia takie jak: zalanie, pożar czy przepięcia elektryczne.